Of deze groei doorzet, hangt af van de mate waarin oude overtuigingen worden bijgesteld, denkt Ivo Opstelten, directeur Stroomversnelling. “Wetgeving, financiering en ook de wil om zeer energiezuinig te bouwen en te renoveren zijn niet altijd gelijk gericht”.
Via de initiatieven van de vereniging Stroomversnelling zijn inmiddels zo’n 90 woningcorporaties actief aan de slag gegaan met het realiseren van NOM-woningen. Bij de nieuwbouw- en renovatieprojecten zijn al 75 bouwers betrokken en het NOM-Keur met prestatiegarantie is al verstrekt aan honderden woningen. “Dit jaar worden 3600 nieuwbouwwoningen en bijna 2500 woningrenovaties op NOM–niveau opgeleverd, vertelt Opstelten. “We zien sinds 2015 jaar op jaar een verdubbeling. Maar voor renovaties zie je in de plannen voor 2019 een afzwakking van de groei. De kosten voor renovatie zijn zover opgelopen dat hier een vertraging optreedt.”
Gasverbod
Het NOM-keur wordt afgegeven voor woningen die, behalve dat ze energieneutraal zijn, ook geen gasaansluiting meer hebben. Het NOM-concept past daarom goed bij de vervallen aansluitplicht voor netbeheerders. Tegenstanders van vergaand klimaatbeleid noemen dit graag het ‘gasverbod’. Opstelten: “Met een woning zonder gasaansluiting wordt je eigenlijk behoed voor een toekomstige desinvestering. Want het is makkelijk om een gasaansluiting te hebben, maar als er geen aardgas meer is moet je alsnog naar een andere oplossing.” Voor een nieuwbouwwoning met hoge temperatuurverwarming kom je op termijn bedrogen uit. Een woning wordt neergezet voor 40 jaar of meer, maar de installaties zullen na 15 jaar vervangen worden. “Wil je dan overstappen, dan moet de schil van de woning zodanig zijn dat je niet meer afhankelijk bent van hoge temperatuurverwarming.”
Warmtenetten
Behalve door een overstap naar ‘all electric’ kan een woning ook aardgasvrij gemaakt worden door deze aan te sluiten op een warmtenet. Voorlopig is nog niet duidelijk waar warmtenetten komen en of het dan gaat om hoge, midden of lage temperatuur warmte. “Wat moet je dan bij nieuwbouw in de tussentijd”, zegt Opstelten. “Als duidelijk is dat het warmtenet er waarschijnlijk wel gaat komen binnen een jaar of 15, dan kan dat een reden zijn om nu nog voor aardgas te willen kiezen. Als de schil van de woning goed genoeg is, kun je later toe met midden of zelfs lage temperatuur warmte.” Want voor wijken waar warmtenetten mogelijk zijn en all electric onhandig, zou voor tijdelijk gebruik van aardgas een zwaarwegende reden kunnen bestaan, reden voor gemeenten om toch een aansluiting toe te staan.
Maar warmtenetten alleen zijn niet de oplossing, volgens Opstelten. “Van warmtenetten gaan we veel horen en we zullen er veel profijt van hebben. Maar voor grote delen van de woningvoorraad is het geen oplossing, vanwege de beperkte beschikbaarheid van bronnen voor warmtenetten.” Om over duurzame bronnen nog maar niet te spreken.
All electric
Een warmtenet kan op wijkniveau voor de gemeente en een woningcorporatie of projectontwikkelaar een uitkomst zijn. Maar of dit ook voor bewoners de beste oplossing is valt te bezien. “In veel gevallen laten rekensommen voor laagbouw zien dat all electric met eigen opwekking per direct een betere businesscase met lagere woonlast oplevert. Lager dan de standaard nieuwbouw uitvoering met gasaansluiting. Daar moet toch een paar honderd kuub gas doorheen en dus later een even groot equivalent aan gigajoule aan warmte, die je technische en economisch niet kunt compenseren met eigen opwek. Met all electric houd de woningeigenaar meer in eigen hand, die mogelijkheid heb je niet als je aan het gas of een warmtenet vast zit.”
Integrale woonlasten
Belangrijk bij de visie van Stroomversnelling en het NOM-Keur, is de benadering vanuit de totale woonlasten. “Waar het nog te vaak aan mist is een eerlijke beoordeling van de integrale woonlasten voor de bewoner.” Te veel wordt alleen gekeken naar de initiële investering en huurkosten, en minder naar de potentiële besparing op de energiekosten, in samenhang met een redelijke energieprestatievergoeding (EPV). “Gelukkig staat de woonlastenbenadering nu ook prominent in het Klimaatakkoord, maar in praktijk wordt dit te makkelijk vertaald naar begrippen als terugverdientijden. De integrale woonlasten voor een particulier omvatten naast rente en aflossing op de hypotheek en de energiekosten, ook de onderhoudskosten en toekomstige vervanging, die bij beschouwing van de aanvangstinvestering doorgaans niet zijn meegenomen.” Bij een benadering vanuit de total cost of ownership over een lange termijn, telt niet de terugverdientijd, maar het rendement op de investering over de totale technische levensduur, welke m.n. voorkomt uit besparingen op de energielasten vanaf maand 1. In financiële termen: de netto contante waarde als resultaat van de gepleegde investering.
Bij projecten waarbij een aanbieder (bouwpartij en/of installateur) ook de verantwoordelijkheid neemt voor het onderhoud en vervanging op termijn, ontstaan vanzelf andere overwegingen bij het ontwerp van de installaties en de omvang van de initiële investering. “Dat is een spanningsveld dat ik zie bij sommige corporaties”, zegt Opstelten. “De neiging bestaat 20 huizen te helpen met een halve oplossing, in plaats van 10 met een hele. Want dan zijn meer bewoners voor nu even tevreden. Maar als een corporatie deze benadering doorzet bij elk project, kun je uiteindelijk maar de helft van de bewoners bereiken en heb je daarna geen investeringsruimte meer voor de andere helft. Doe je minder woningen per keer, maar doe je het wel goed, kun je uiteindelijk alle bewoners bedienen.” Deze factor 2 verschil bij corporaties is uitkomst van vastgoed analyses en is verwerkt in de EPV; ‘spijtvrij’ verduurzamen is dat volgens Stroomversnelling.
Dat we ons, ook als particulier, laten leiden door de omvang van een investering afgezet tegen een terugverdientijd is deels psychologisch, denkt Opstelten. “Want dat is niet de complete rekensom. Kijk je over een periode van 30 jaar en een lening met gunstige condities, waarbij de inflatie doorwerkt in je lening maar niet in je energiekosten, dan krijg je een objectieve waarde.” Pas dan kun je maatregelen voor verduurzamen en de daarmee gepaard gaande investeringen naast elkaar zetten.
Maatschappelijke kosten
Onderdeel van het Klimaatakkoord is de van gemeenten gevraagde warmtevisie op wijkniveau. De aardgasvrije woning waarbij gekozen wordt voor de all electric oplossing is op verschillende manieren te realiseren, maar kan consequenties hebben voor een woonwijk of buurt als geheel. Het gevaar is dat bij een ‘goedkope’ aanpak te weinig aandacht bestaat voor schilverbetering (isolatie en kierdichtheid) en gekozen wordt voor goedkope elektrische installaties, weerstandsverwarming en een doorstroomboiler. “Zonder verbetering van de schil gaat dat een enorme belasting betekenen voor het lokale stroomnet. Met een reguliere 3x25A aansluiting kom je er niet. En 3x35A in combinatie met de hogere energiekosten maakt dat zelfs een nieuwbouwwoning dan per jaar zo’n 1000 euro duurder voor de bewoner uit kan pakken. Bovendien is dan een exorbitante verzwaring van het net op wijkniveau nodig.” Hiermee benadrukt Opstelten nog een keer het belang van het terugbrengen van de energievraag per woning. “Netwerkbedrijven stellen dat bij voldoende vraagreductie de extra kosten voor aanpassing van het net beperkt kunnen blijven tot een eenmalig bedrag van 1000 euro per aansluiting.” Dit soort verschillen in kosten en baten zouden moeten meewegen in de keuze voor de best passende oplossing.
Alternatieven zijn beperkt
De zeer energiezuinige woning met warmtepomp, warmteterugwinning en eigen opwek, laat zich goed inpassen in bestaande woonwijken. Vooral als het gaat om laagbouwwijken met een homogene bouw van niet te oude datum. Met de buurtbatterij en vraagsturing kan een evenwichtige en duurzame energievoorziening ontstaan, bovendien betaalbaar. Ook een warmtenet is dan in te passen en kan, mits een bron in de nabijheid, ook op langere termijn duurzaam en betaalbaar worden.
Voor een deel van de woningvoorraad is dit om financiële redenen geen realistische oplossing. Daarom wordt nu hoopvol gekeken naar biogas of waterstof. Opstelten is daar voorzichtig mee. “Voor de hoge temperatuur warmte voor industriële processen hebben we alternatieven als biogas en waterstof hard nodig. Maar de productie van biogas is dermate laag dat we weinig overhouden voor het bijmengen in het aardgasnet voor woningen. Ook voor waterstof worden stappen overgeslagen en wordt gedacht dat we op termijn wel wat nieuws uitvinden. Maar als je echt gaat doorrekenen wat nodig is om de industrie en het transport op groene brandstof over te zetten, hebben we meer wind op zee nodig dan er ruimte is op de Noordzee. Dit soort beperkingen worden te makkelijk uit het oog verloren.”
Wellicht wordt de discussie ook te complex gemaakt. “Een woning bestaat uit een paar muren en die kun je isoleren. Je zet er verwarming in en ventilatie en je bent klaar. In hoofdzaak zijn er dan maar drie mogelijkheden: all electric, een warmtenet, of gas, in de vorm van biogas of waterstof. Vervolgens heb je honderden verschillende ketels, warmtepompen en boilers, maar daar gaat het niet om. We kunnen beschikken over zeer energiezuinige laagbouw met een gezonde businesscase voor alle partijen. Maar dat willen we niet horen. Wat inmiddels een grote schare aan bouwers al kan, doen we niet. We hebben zowel tijd als middelen geïnvesteerd om dit op grote schaal te kunnen, en nu passen we het nauwelijks toe.”
BENG norm
In het Klimaatakkoord zijn voorzieningen getroffen voor de gebouwde omgeving, waaronder de wetswijziging die nodig is voor de gebouwgebonden financiering. Maar tegelijk worden kansen gemist, vindt Opstelten. “Over de BENG normen is aan de klimaattafels niet gesproken en nu zie je het groenste kabinet ooit de nieuwbouweisen verzwakken in plaats van ze te versterken. Dat is niet goed uit te leggen, want dit raakt ook direct weer de woonlasten waar mensen mee opgezadeld worden. Met deze regels weet je nu al dat je op termijn woningen opnieuw moet aanpakken. Daarom moeten de oude overtuigingen worden bijgesteld. Bij het investeren in verduurzamen zal men moeten leren kijken naar de netto contante waarde, een objectieve waarde die ook voor banken een belangrijke graadmeter zou moeten zijn, vanuit hun zorgplicht.” Onderzoek naar de waardeontwikkeling van woningen laat de meerwaarde van een gunstige energieprestatie zien. “Maar dat is een andere manier van kijken en werken en dat vereist tijd en bewijslast. Maar die komt er nu.”
Ontwikkeling woningwaarde naar labelstap
Zowel TIAS (Dick Brounen) als Calcasa volgen de waardeontwikkeling van woningen naar labelklasse. Daarin is een trend te bespeuren: een gunstig label verkort de verkooptijd en levert gemiddeld een hogere verkoopprijs op. Vraag is echter of dat nu een gevolg is van de betere energie-efficiëntie, of dat dit komt door verbeterd comfort, droge kruipruimte, recente installaties en vers geschilderde kozijnen, u mag het zeggen. Meer weten? Volg de cursus ‘Duurzaam wonen en de energietransitie’.
