Corporaties verhuren steeds meer huizen aan mensen met een laag inkomen. Dat komt door de inkomensgrens van 38.000 euro (tijdelijk: 41.000 euro) wat je maximaal mag verdienen om in aanmerking te komen voor een huurwoning. Die inkomensgrens zorgt dat de concentraties van arme mensen toenemen. ‘In 1990 had 12 procent van de corporatiehuurders een laag inkomen. Nu is dat 45 procent.’
Tegelijk huisvesten corporaties vaker huurders met andere achterstanden dan alleen het inkomen. Huurders met psychische problemen bijvoorbeeld, zegt Hochstenbach. ‘Er zijn meer mensen met een rugzakje. Dat zijn ook de huurders met de laagste inkomens. Die worden nu geconcentreerd in de goedkoopste corporatiewoningen.’
Segregatie rukt op
Juist de volkshuisvesting zoals we die kenden, heeft in het voorkomen van scherpe segregatie een belangrijke rol gespeeld in de omvang en de ruimtelijke spreiding van sociale huur, zegt de wetenschapper. Maar dat is aan het veranderen. ‘We hebben nog steeds een grote sociale woningvoorraad. Zelfs in de Jordaan zie je nog sociale huur. Maar de segregatie rukt op. Er ontstaan pockets of poverty, eilanden van armoede.’
Corporaties mogen niet meer investeren in leefbaarheid
Dat hoeft volgens Hochstenbach geen probleem te zijn als het een goed functionerende buurt is. En daar zit de adder onder het gras. En juist in die buurten-met-problemen investeerden corporaties in de leefbaarheid, toen dat nog mocht, zoals in sociale projecten. Nu mag dat sinds de woningwet van 2015 niet meer. Hochstenbach: segregatie neemt toe, ook in Nederland. Maar het verdient enige relativering: het is niet zo sterk als in het Verenigd Koninkrijk of in de Verenigde Staten. Maar: als iets ergens anders nog slechter is, betekent dat niet dat het in Nederland geen probleem is.’
Dit artikel lees je gratis. Als het bevalt kun je onderaan een kleine bijdrage doen, zodat ik dit soort artikelen kan blijven schrijven
Rijken het meest gesegregeerd
Het meest gesegregeerd in Nederland wonen overigens de rijkste inwoners. Hochstenbach: ‘Hoe hoger het inkomen, hoe sterker ze afgezonderd wonen. Maar dan wordt de kans ook groter dat arm ook segregeert. We zien dus een ruimtelijke concentratie van rijke bewoners. Dat zien we over het algemeen niet als probleem. Maar zij hebben wel de touwtjes in handen, zij hebben de netwerken met de politieke, economische en culturele elite. Het is niet goed als zij zich verschansen in een soort van gated communities.’
Hochstenbach: ‘Onderzoek wijst uit dat hoe hoger de ongelijkheid is in een land, hoe meer mensen het idee hebben dat dat komt door de eigen verdiensten. Maar ongelijkheid heeft veel meer te maken met bijvoorbeeld de ouders die je had. Als je ouders een huis voor je kopen, dan heb je een enorme voorsprong. Sociale klassen reproduceren zichzelf. Maar mensen gebruiken wel de onderbuikrechtvaardiging ‘lui versus getalenteerd’ om ongelijkheid goed te praten, ook al raakt die kant noch wal.’
Sociale huur in Amsterdam: gezin met drie kinderen op 45 m2
Corporatiewoningen, waar dus steeds meer arme mensen wonen, zijn tegelijk klein. ‘Koppeltjes en mensen met kinderen hebben er weinig aan. Tegenover mij in de Transvaalbuurt in Amsterdam, is sociale huur. Het zijn huizen met één slaapkamer. Veel gezinnen hebben twee of drie kinderen, op 45 vierkante meter. Hoe moeten die bijvoorbeeld huiswerk maken?’
Middensegmentwoningen bieden daarvoor ook geen oplossing. 1000 euro voor 40 vierkante meter is daar ook geen goede deal, zegt Hochstenbach. ‘In je eentje moet je trouwens flink boven modaal zitten omdat te verdienen.’ Hij vindt dat huren juist flexibiliteit moet bieden, ten opzichte van kopen, en dat biedt het nu niet, omdat bewoners niet kunnen verkassen als ze dat zouden willen.
Een gemeente zou hier wat aan kunnen doen door grondkortingen te geven voor bepaalde bouwprojecten. Daarvoor moet je goede afspraken maken. Maar het kost niemand wat. De hoge grondprijzen in de boeken van gemeenten zijn volgens Hochstenbach fictief geld.
Iedere sociale huurwoning in Amsterdam kan naar vrije sector door WOZ-waarde
Hochstenbach ziet nog een kwalijke ontwikkeling. Sinds 2015 telt de WOZ-waarde mee in het puntensysteem. ‘Je ziet daardoor dat op dure plekken de huur maximaal wordt verhoogd. Daardoor kan in Amsterdam nagenoeg iedere sociale huurwoning zo naar de vrije sector. De corporaties doen dat niet maximaal, maar de particuliere verhuurders wel. Daar gaan de huren bij een mutatie van 600 naar 1500 euro. Maar ook bij corporatiewoningen zie je sprongen in huur bij mutatie (verhuizen).’
Tijd voor debat over relatie tussen koop- en huursector
Hochstenbach vindt dat het tijd wordt voor een groot maatschappelijk en politiek debat over wonen. De politiek moet er voor waken om pleisters te blijven plakken, meent hij. ‘Nu blijven we te lang hangen in een beetje sleutelen. Ook wijzen we makkelijk een zondebok aan, zoals statushouders of expats.’ De waarheid is dat 400.000 mensen niet kunnen verhuizen als ze dat zouden willen, omdat er te weinig woningen zijn.
Maak huur volwaardig alternatief voor koop
In de eerste plaats moet huren een volwaardig alternatief worden voor kopen, vindt hij, bijvoorbeeld met een regeling om als huurder geld opzij te zetten zodat je op termijn zelf kunt kopen. ‘Nu is het dominante idee dat huren geld weggooien betekent en kopen geld sparen. Op zo’n manier dwing je mensen te kopen.’ En mogelijk doet dat tegelijk iets aan het bezwaar van de Europese Commissie dat veel Nederlandse huishoudens kampen met hoge schulden door een dure woning.
Europese steden: ‘Trek samen op‘
Hoewel in Berlijn, Freiburg, Parijs en München dezelfde trends zijn te zien, te weinig betaalbare huurwoningen, ziet hij een Europese aanpak via de lidstaten niet zitten. Daarvoor zijn de woningmarkten in Europa te verschillend. Maar steden en regio’s kunnen wel samen optrekken. ‘In Berlijn en Amsterdam speelt dezelfde problematiek: stijgende huizenprijzen door bijvoorbeeld AirBnB en een opmars van beleggers. Daarmee lijkt Amsterdam meer op Berlijn dan op Drenthe. Dus moet Amsterdam met bijvoorbeeld Berlijn optrekken.’
Overigens gebeurt dat al een beetje. In het kader van de EU Urban Agenda werken steden, lidstaten en de Europese Commissie samen in een programma van affordable housing, waarbij gezamenlijk regels, kennis en geld tegen het licht wordt gehouden om een oplossing te zoeken.
Hochstenbach: ‘In alle Europese steden is het moeilijk om goedkoop onroerend goed goedkoop te laten blijven. Desondanks is het in Parijs gelukt. Daar is sinds 2000 de sociale woningvoorraad toegenomen van zo’n 13 naar 22 procent. Dit voorbeeld laat zien dat het gewoon kan, als het je ambitie is.’
