Wat is de Gideons Tribe?
Sebastiaan Hameleers: ‘De Gideons zijn verscheidene betrokkenen uit de bouwsector die elkaar vinden rond twee belangrijke doelen: sneller woningen bouwen én de sector duurzamer maken. We willen de klimaatdoelen van Parijs halen.
Ik noem ons graag de Gideonsbende. We zijn met ongeveer zevenhonderd deelnemers: grote en kleine aannemers, installatiebedrijven, architecten en meer. Met elkaar vormen we een soort werkorganisatie. In zelfsturende gelegenheidsformaties steken we de koppen bij elkaar om ideeën uit te wisselen en plannen uit te voeren. We denken graag buiten de gebaande paden. De Gideons Tribe is dus geen belangenclub, er zijn geen toelatingscriteria en we doen niet aan certificering.’
‘Ik doe mee vanuit mijn bedrijf Respace dat duurzame bouwsystemen ontwikkelt. Wanneer een projectontwikkelaar bijvoorbeeld een oude treinloods wil ombouwen, scannen we de loods helemaal 3D in en maken we een ontwerp op maat. Op de millimeter nauwkeurig leveren we een bouwpakket dat razendsnel ingebouwd kan worden. Het hout komt uit Scandinavië en belandt in Nederland op de CNC-machines – dit zijn machines die gerobotiseerd frasen, een beetje zoals een 3D-printer werkt. Er komen houten onderdelen uit, die je kunt vergelijken met een IKEA-pakket. De installatietechnische zaken, onder andere voor elektra en sanitair, zijn al in de wanden en plafonds verwerkt. Op de locatie worden de delen geassembleerd. De installateur kan er razendsnel achteraan aan de slag gaan. Dit is het bouwen van de toekomst: niet meer metselen en timmeren, maar assembleren. Elk onderdeel heeft een eigen QR-code en er zit een bouwboekje bij. Zo vereenvoudigen en versnellen we bouwprocessen.’
Namens de Gideons Tribe stuurde u een brief naar de Tweede Kamer met het onderwerp: “Woningcrisis spoedzoekers oplossen met transformeren leegstaand vastgoed”. Vanwaar die brief?
‘De druk om te bouwen neemt verder toe in Nederland. Niet alleen starters staan al tijden te dringen om woonruimte, ook gescheiden stellen, statushouders en andere spoedzoekers. Daar komt nu een snelgroeiend aantal Oekraïners bij. Wij stellen dat een deel van de spoedzoekers goed gehuisvest kan worden in leegstaand vastgoed dat hiervoor getransformeerd moet worden. En dat gebeurt tot nu toe veel te weinig.’
‘We vinden het namelijk vrij schrijnend dat er inmiddels circa 39 miljoen vierkante meter vastgoed leegstaat in Nederland (bron: Landelijke monitor leegstand 2021 van het CBS, red.), en dat die panden vrijwel niet voor woonruimte benut worden. Overigens blijkt iets meer dan de helft van die oppervlakte al een woonbestemming te hebben. Dat is opmerkelijk veel, als je het mij vraagt. Wat dit precies voor objecten zijn, vermeldt de leegstandsmonitor niet, misschien zijn het tweede woningen van particulieren die leegstaan. Wel is bekend dat de resterende 19 miljoen vierkante meters allerlei utiliteitspanden zijn, oftewel gebouwen die nu geen woonbestemming hebben.’
Het is toch geen revolutionair idee om er woningen van te maken, waarom gebeurt dit nauwelijks?
‘We weten al jaren dat vastgoedeigenaren zich totaal niet gestimuleerd voelen om hun leegstaande bezit een andere bestemming te geven. Dit komt vooral door de trage en bureaucratische rompslomp die zo’n traject met zich meebrengt. Daarom hebben we in Gideons-verband snelle, eenvoudige oplossingen bedacht om die inertie te doorbreken. Die hebben we naar de Tweede Kamer gestuurd.’
Vastgoedeigenaren voelen zich totaal niet gestimuleerd om hun leegstaande bezit een andere bestemming te geven.
Waar lopen eigenaren tegenaan als ze een bestemmingswijziging willen?
‘Een gebouw kreeg ooit een omschreven bestemming, of werd voor een bepaalde functie gebouwd. In de loop der jaren kan de behoefte aan die specifieke functie verminderd of verdwenen zijn, bijvoorbeeld omdat er geen behoefte meer is aan een godshuis, of omdat er minder winkels nodig zijn door de komst van het internet. Als de vraag wegvalt, is de functie waarmee het gebouw in het kadaster staat, achterhaald.’
‘Om een leegstaand gebouw anders te kunnen benutten, is er wet- en regelgeving. Echter de procedures die je moet doorlopen, nemen vaak jaren in beslag, gemiddeld zes tot tien jaar voordat alles rond is om te kunnen verbouwen. Logisch dat er weinig animo is om leegstaande gebouwen te herbestemmen.’
Dat een procedure lang duurt, is toch geen reden om er helemaal van af te zien?
‘Het is gecompliceerder dan dat. Pas wanneer een pand werkelijk niet meer gebruikt wordt, kan de eigenaar een aanvraag voor bestemmingswijziging bij de gemeente indienen. Dit is geen eenvoudig traject. Er moet een architect worden ingeschakeld en er moeten allerlei onderzoeken gedaan worden om de bestaande vergunning te wijzigen in een woonvergunning. Dat brengt veel kosten met zich mee, terwijl de eigenaar niet weet of zijn vraag te zijner tijd gehonoreerd wordt en of hij de kosten ooit terugverdient. Het afbreukrisico is vrij groot. Dit opgeteld bij de lange doorlooptijd van zo’n traject zorgt ervoor dat veel eigenaren en investeerders dit risico niet nemen.’
Waarom veel moeite doen voor hergebruik? Nieuw bouwen is toch veel eenvoudiger?
‘Bij hergebruik komen verschillende voordelen bij elkaar. Om te beginnen is leegstaand vastgoed lastig bezit. Het verloedert snel met alle problemen van dien. De eigenaar moet het onderhouden, beveiligen en beheren, wat kosten met zich meebrengt. Een nieuwe bestemming is een tweede leven.’
‘In veel gevallen is verbouw goedkoper dan nieuwbouw, maar een van de belangrijkste voordelen is duurzaamheid. Wij vinden het erg onlogisch om een gebouw eerst te slopen en dan helemaal opnieuw te bouwen. Hergebruik is een stuk milieuvriendelijker en meer circulair. Ook bespaart het ruimte op een andere plaats. Een groot voordeel is dat religieuze en retail-gebouwen vaak in het centrum van een dorp of wijk staan, dus op aantrekkelijke locaties.
Aan welke oplossingen denken jullie?
‘Bestaande gebouwen hebben al allerlei voorzieningen, dus daar hoef je dan niet meer voor te zorgen: fundering, er is water, energie en glasvezel, maar ook omstandigheden als de verkeersdruk en parkeermogelijkheden zijn op die locatie al bekend. Het loont dus om goed te kijken of er woonbestemmingen mogelijk zijn.’
‘We hebben juridisch uitgezocht hoe processen versneld kunnen worden om dergelijke gebouwen te transformeren. Zo kwamen we uit bij de bestaande ‘kruimelgevallenregeling’. Hiermee kan de lokale overheid versneld functies wijzigen voor een periode van maximaal tien jaar. Met die regeling kan de gemeente afwijken van procedures, zoals geluidsonderzoek, die anders verplicht zijn als het om een definitieve bestemmingswijziging gaat. Voor de looptijd van tien jaar kan de overheid hiervan afzien, of eenvoudigere eisen stellen. Dit maakt het vergunningentraject veel korter, soms gaat het dan alleen nog om een omgevingsvergunning. De procedure kan dan binnen een jaar afgerond zijn.’
Volgens woonminister Hugo de Jonge kunnen er per jaar 15.000 woningen in bestaand vastgoed gebouwd worden. Dat is een conservatieve schatting.
Toch wordt de kruimelgevallenregeling nauwelijks gebruikt.
‘Dat klopt, en daar gaat onze oplossing over. De bottleneck is dat een tijdelijke wijziging maximaal tien jaar duurt. Dit is echter doorgaans te kort voor vastgoedeigenaren om hun investeringen terug te verdienen en economisch rendabel te zijn. We roepen de regering dan ook op om de tijdelijkheid van een nieuwe bestemming of functie te verlengen — van tien naar twintig jaar. Daarmee wordt het risico voor eigenaren een stuk acceptabeler.’
‘Voor de duidelijkheid, we vragen dus niet om de huidige wet- en regelgeving te wijzigen. Die is er niet voor niets. Ze moet voorkomen dat de kwaliteit van het landschap en het wonen achteruitgaat. Onze voorstellen betreffen alleen de duur van de tijdelijkheid.’
‘De regering hoeft het dus ook niet nóg complexer te maken. Dus niet de oude wetgeving van na de Tweede Wereldoorlog van stal halen om panden te onteigenen, wat nu weer wordt geopperd. Er ís al een instrumentarium waarmee ze snel aan de slag kan. Met een verlengde kruimelgevallenregeling blijft de gemeente in charge. Ze beslist nog steeds of ze de vergunning op een specifieke locatie wil wijzigen en ze kan nog steeds toetsen wat ze wil.’
Als in een loods volgens de kruimelgevallenregeling tien, twintig jaar gewoond is, kan ze erna weer naar haar oude bestemming loods transformeren?
‘Tijdelijk is tijdelijk, twintig jaar is twintig jaar. Dan vervalt de functiewijziging en de oude functie wordt weer actueel. Als de eigenaar toch een permanente wijziging wil, zal die alsnog door de bekende hoepels moeten springen en het lange traject dat ik hiervoor beschreef, moeten doorlopen. ‘Tijdelijk’ mag geen verkapte manier zijn om bestemmingswijzigingen erdoor te drukken, of regels te omzeilen.’
‘Tijdelijk ombouwen heeft veel voordelen, zeker nu de bouw zoekt naar circulaire oplossingen. Het probleem van leegstand is deels ontstaan doordat we altijd statische gebouwen hebben neergezet, zonder na te denken of functies in de toekomst kunnen, of moeten veranderen, gewoon omdat omstandigheden en behoeftes van mensen veranderen. Met nieuwe bouwsystemen wordt het overigens steeds makkelijker om het vastgoed mee te laten bewegen met nieuwe behoeftes.’
Stel de regering neemt uw voorstellen over, hoeveel woningen levert transformeren dan per jaar op?
‘Woonminister Hugo de Jonge stelt dat er per jaar 15.000 woningen in bestaand vastgoed gebouwd kunnen worden. Dat is een conservatieve schatting. Met onze oplossingen komen we op minstens het dubbele: 30.ooo woningen. Daar komt bij dat De Jonge uitgaat van traditionele bouwmethoden. Wij stellen innovatieve bouw voor, zoals prefab industrieel bouwen, daar maak je in dezelfde tijd veel meer meters mee.’
‘Er zijn prachtige voorbeelden van kerken en watertorens waar in het verleden al dure woningen en appartementen in zijn gekomen. Daar is veel vraag naar. Velen vinden het geweldig om in een oud industrieel pand te wonen, waar het historische rauwe met nieuw en modern gecombineerd kan worden.
Maar ontwikkelingen staan niet stil. Inmiddels kunnen dit soort transformaties veel betaalbaarder uitgevoerd kunnen worden en bestemd worden voor spoedzoekers en andere belangstellenden met een minder dikke portemonnee. Dat is ook sociale winst: kwalitatief wonen voor groepen die normaliter niet in bepaalde wijken terechtkunnen.
Mede door de oorlog in Oekraïne zijn bouwmaterialen schaarser en duurder geworden. Dit pleit ook voor hergebruik. U heeft de wind mee.
‘Zeker. En diezelfde oorlog zorgt ervoor dat mensen uit Oekraïne hier onderdak zoeken en het is aannemelijk dat ze hier jaren blijven. Dit geldt ook voor Afghanen, want de crisis is daar ook nog niet voorbij, en voor mensen uit Syrië. We zien hoeveel moeite het kost om vluchtelingen te huisvesten. Omdat er geen kwalitatieve woningvoorraad is, huurt de staat bedden in hotels, wat 100 euro per nacht per bed kan kosten gedurende lange tijd. Dat geld kan de staat ook uitgeven om structureel de woningvoorraad te vergroten.’
We hebben het nog nauwelijks over duurzaamheid gehad, de andere doelstelling van de Gideons Tribe.
‘Voor mij ook een belangrijke drijfveer. De hele keten van de bouw is verantwoordelijk voor een derde, tot 40 procent van de mondiale CO2-uitstoot: het materiaal, de fabricage, alle transport, sloop en restmaterialen. Hoe groot dit aandeel in Nederland is, weet ik niet, maar het zal niet veel verschillen.
De bouwsector is van oudsher vrij conventioneel en innoveert nauwelijks. Uit een McKinsey- rapport blijkt dat die in de afgelopen vier decennia nog niet één procent van zijn bruto-omzet heeft gespendeerd aan research en development (onderzoek en ontwikkeling – red.). Daar is nog veel winst te halen.’
‘Door gebouwen opnieuw te gebruiken, en door nieuwe bouwprocessen, kunnen we het CO2-aandeel behoorlijk omlaag brengen. Dit geldt ook voor de uitstoot van stikstof. Om die reden worden er nu bouwprojecten door de rechter stilgelegd, zoals recent een voor 163 woningen in Egmond aan den Hoef. Het stikstofprobleem ontstaat door de zware machines, en door het vervoer van mens en materiaal. Daar komt veel stikstof bij vrij die neerslaat in de natuur. We zijn aan de maximumtolerantiewaardes geraakt, dus moeten we maatregelen nemen. Door slimmer te bouwen kunnen we die problematiek helpen te verminderen.’
Heeft de Kamer al gereageerd op jullie brief?
De vergadering waar hij zou worden behandeld, is op het laatste moment verplaatst. We hopen dat er snel een nieuw debat komt waar onze oplossingen aan de orde kunnen komen. Ook willen we ze bespreken met minister De Jonge.’
Een eerdere versie van dit artikel verscheen ook in HP/De Tijd 22/06
CIJFERS
Wie om zich heen kijkt, komt ze geheid tegen: leegstaande kantoren, verlaten scholen, een fabriek buiten werking, winkels van weleer, religieus erfgoed. Zuid-Holland spant de kroon met 8 miljoen vierkante meters, maar ook andere provincies zwemmen in leegstaand vastgoed, zoals Gelderland met meer dan 4 miljoen, en Noord-Brabant dat een kleine 6 miljoen vierkante meters telt. Bij elkaar komt Nederland zo op 39 miljoen vierkante meter leegstand, waarvan iets meer dan de helft een woonbestemming heeft. De overgebleven 19 miljoen m2 lege panden beslaan een equivalent van ruim 2800 voetbalvelden. Veel leegstand houdt lang aan, zo laat ook de Landelijke monitor leegstand 2021 zien: ongeveer de helft stond een jaar eerder ook al leeg.
