Bedrijventerreinen hebben met enorme leegstand te kampen. Dat wordt in de toekomst alleen maar erger. Er ontstaan echter ook grote kansen voor vergroening van de stadsranden. Het Midden-Delflandgebied laat zien wat groen voor de omliggende steden kan betekenen.

STEUN RO

Stadsranden waren sinds jaar en dag de rafelranden van de beschaafde wereld. Je vond er autosloperijtjes, woonwagenkampen en perceeltjes met volkstuintjes. Goeie locaties voor filmopnames waren het, spannend terrein voor jongensboeken. In de jaren negentig ontdekten gemeenten dat ze er geld konden verdienen met de aanleg van bedrijventerreinen. Kantoren en opslagloodsen verrezen als paddenstoelen uit de grond.

Elk dorp zijn eigen bedrijventerrein, werd het devies. IJverige wethouders deden hun best het bedrijfsleven zoveel mogelijk naar de zin te maken. En dat profiteerde volop van de mogelijkheden. Er braken gouden tijden aan waarin het voordeliger werd voor bedrijven bij tijd en wijle te verhuizen dan het pand waarin men zat te onderhouden.

Maar de situatie is veranderd. De leegstand in de kantoorwereld is hoog en structureel. Op dit moment is de leegstand 14 procent en verwacht wordt dat die zal doorgroeien naar 20 procent. De verborgen leegstand is in deze cijfers bovendien nog niet meegenomen, want veel bedrijven kampen inpandig met een ruimteoverschot.

Nieuwe werken

Oorzaak van de leegstand is niet alleen de afgelopen crisis, maar ook de veranderende arbeidsmobiliteit. In de eerste plaats heeft het nieuwe werken ervoor gezorgd dat veel werknemers thuis of vanaf andere locaties actief zijn, althans grote delen van de week. Volgens onderzoek van ABN Amro heeft dat nieuwe werken alleen al tot 3 miljoen vierkante meter minder effectief gebruikte kantoorruimte geleid. Bovendien zijn er steeds minder ambtenaren, en de overheid was nu juist een megaklant op de kantorenmarkt.

Het nieuwe werken alleen al heeft tot 3 miljoen vierkante meter minder effectief gebruikte kantoorruimte geleid.

Volgens vastgoeddeskundige Ruud de Wit is het begrip dat de situatie zich wijzigt nog niet goed doorgedrongen. ''Gemeenten blijven zich rijk dromen en gaan door met het ontwikkelen van kantoorlocaties (en winkellocaties), terwijl de behoefte er helemaal niet meer is', waarschuwde hij in februari in het blad Vastgoed. Dat de situatie ook nieuwe kansen biedt in een veranderend economisch klimaat lijkt al helemaal slecht begrepen te worden. Toch is dat zo.

Midden-Delfland

Een voorbeeld zijn de ontwikkelingen in Midden-Delfland en de omliggende steden. De compensatiegelden voor de aanleg van de verlengde A4 tussen Schiedam en Delft zijn inmiddels omgezet in rijke en diverse natuur tussen de bebouwde kom van Vlaardingen, Schiedam en Delft en het eigenlijke polderland. In die nieuwe, groene stadranden zijn tegenwoordig behalve wandelaars ook allerlei dieren en planten te vinden die voorheen er niet waren. Het gebied wordt nu al het Central Park van de Randstad genoemd.

De wisselwerking tussen Midden-Delfland en de steden krijgt steeds meer aandacht. Het buitengebied is het domein van koe en recreant, maar er is ook toerisme de andere kant op: de stad wordt in toenemende mate ontdekt door de dieren. Diny Tubbing is ecologe van de gemeente Delft. Ze volgt het proces al meer dan vijftien jaar.

'Je merkt dat er inderdaad een samenhang is tussen de stad hier en het achterland. De laatste jaren signaleren we vooral een toename van zoogdieren. De konijnen, die je soms in de stad ziet, komen natuurlijk van buiten. Er zitten ook vele martyrachtigen, zoals bunzings en wezels. En vossen komen ook regelmatig binnen de bebouwing. Daar hebben we zelf voor gezorgd, want er is voor hen veel voedsel te halen. We hebben nu zelfs een vos die jongen geworpen heeft in de stad. Ze moet onder de randweg door gekomen zijn en heeft haar jongen ter wereld gebracht op het terrein bij het oude TNO-complex aan de rand van Delft.'

Hermelijn

De Schiedamse natuurfotografe Loes Willebrand ontdekte in bij Schiedam-Noord een hermelijn, in wit winterkleed zowaar. Dat is een primeur en een teken dat het goed gaat, want de hermelijn is een zeldzaamheid in stedelijke gebieden. Willebrand wist zelfs een moeder met jongen vast te leggen. Juist die martyrachtigen zie je haast niet, ‘maar ze zijn er wel’, zegt Tubbing. ‘Het is een kwestie van geduld,’ vult de fotografe aan, ‘ maar dan zie je hen wel’. Blijft voor de stedeling het probleem dat die vaak helemaal niet weet dat er iets te zien valt.

Op wolven rond Schipluiden hoeft niemand bedacht zijn, maar de eerste reeën zijn ook al gesignaleerd in de nieuwe natuur van dit drukke gebied. Met name de Broekpolder bij Vlaardingen. Dit bosgebied is aangelegd in de jaren zeventig van de vorige eeuw toen het opgebaggerde slib uit de Rotterdamse havens dat er was gedumpt woningbouw voorgoed onmogelijk had gemaakt.

Op wolven hoeft niemand bedacht zijn, maar de eerste reeën zijn al gesignaleerd in de nieuwe natuur van dit drukke gebied.

Het slib zat vol met giftige zware metalen. Voor het aanleggen van een bosgebied was dat echter geen belemmering. Nu ligt er een groot, groen natuur- en recreatiegebied dat aansluit op het veenweide-gebied van Midden-Delfland. Het is dus mogelijk dat de eenzame wandelaar of de mountainbiker hier een ree aantreft. De reeën zijn vermoedelijk afkomstig uit de Voornse Duinen en moeten dus de Nieuwe Waterweg zijn overgezwommen.

Pernis

En zo is de gemeente Vlaardingen, die na de oorlog onder de rook van Pernis het imago van vieste stad van Nederland had ontwikkeld, veranderd in groenste stad van Europa, een keurmerk dat zij in 2010 kreeg. Ben van As, nu zelfstandig eologisch advisieur, werkte vijfendertig jaar lang aan vergroening van de stad. Het wilde bermenbeleid, waarmee de stad een voortrekkersrol heeft gespeeld die haar in 2010 zelfs de eretitel ‘Groenste stad van Europa ‘ opleverde, kwam mede door hem tot stand.

Illustratief voor Van As’ is de natuurtuin in de Vlaardingse nieuwbouwwijk Holy. Daar streek de sint-jansvlinder neer. Die moest helemaal uit Hoek van Holland zijn gekomen, want deze vlinder heeft een bepaald soort rolklaver nodig die alleen daar op de duingrond groeit.

Ben van As: ‘De sint-jansvlinder was er opeens toen wij 850 kuub zand in de natuurtuin hadden gestort waarop rolklaver ging groeien. Dat begon er ook met één. Nu zitten daar zestig vlinders. Het let overigens wel heel nauw. De sint-jansvlinder neemt niet zomaar met alle rolklaver genoegen. Hij proeft met zijn pootjes eerst de chemische kwaliteit van de bladeren. Daar mag niet teveel stikstof in zitten, want dat verdragen de rupsjes niet. Ze hebben dus schrale grond nodig.’

Aantrekkingskracht

Er zijn vele van dit soort, op zich voor buitenstaanders onbeduidende, wapenfeitjes te noemen. Bij elkaar opgeteld is het resultaat echter veel meer dan de som der delen. De gestegen biodiversiteit heeft in combinatie met allerlei recreatieve voorzieningen een grote aantrekkingskracht op wandelaars, fietsers, roeiers, gezinnen met jonge kinderenis, die er op vrije dagen op uittrekken dicht bij huis. Een andere ontwikkeling is dat de horeca en het bed & breakfast-wezen flink is gegroeid en goede zaken doet. Veel toeristen die voor een bezoek aan Delft, Rotterdam en Den Haag van elders komen, maar ook zakenmensen die congres bijwonen, logeren graag in het buitengebied. Zo heeft de vergroening van de stadsranden geleid tot  een stevige impuls voor de diensteneconomie in de zuidwestelijke Randstad.

    Dr. Jan-Hendrik Bakker, journalist en filosoof. Specialist in media, literatuur en de moderne stedelijke cultuur waaronder architectuur en ruimtelijke ordening. Was in het verleden verslaggever bij het AD, criticus voor de GPD-bladen en won de Jan Hanlo Essay Prijs Klein 2007. Auteur van de boekenŒ 'GrondŒ' enŒ 'Welkom in Megapolis'.