Het gaat goed op de woningmarkt, de prijzen van huizen zijn ondanks de corona-crisis hoger dan ooit. De optie om het huis te verkopen en van het geld lekker te gaan gaan leven, wordt daardoor steeds aantrekkelijker. Denk aan het verruilen van dat huis voor een camper, boot of huisje in Frankrijk of op een Grieks eiland. Of blijf in het land, zet het geld op de bank en ga in een huurhuis zitten voor wat meer financiële ruimte voor die extra vakantie.
Bij Personal Life-planner Hubriën Meijaard komen klanten met dit soort wensen vaak over de vloer. Maar lang niet altijd leiden deze tot het daadwerkelijk verkopen van het huis en de aanschaf van een camper, boot of huisje in het buitenland. Meijaard denkt namelijk dat willen uitstappen uit de woningmarkt vaak het gevolg is van een andere wens. “Die camper staat vaak voor iets anders, de drang naar vrijheid om te kunnen doen en laten wat je wilt.”
Een andere reden waarom klanten Meijaard vaak vragen te onderzoeken of het verstandig is de woning te verkopen, is dat ze bang zijn na hun pensioen niet rond te komen. Ze zien verkoop en vervolgens iets anders huren als optie om geld vrij te maken dat in het huis zit om daarvan te kunnen leven.
Dit artikel lees je gratis. Het zou mooi zijn als je onderaan een kleine bijdrage deed, zodat ik dit soort artikelen kan blijven schrijven
Alvorens het besluit te nemen om uit de woningmarkt te stappen, vindt de personal life planner dat klanten moeten kijken naar wat ze echt willen. In eerste gesprekken ‘parkeert’ hij financiële vragen als de woning verkopen of niet eerst even. Hij gebruikt de metafoor van een berg. “Ik breng de mensen eerst naar de top, zodat ze het uitzicht kunnen bekijken. Daarna begeleid ik ze naar de weg ernaartoe, met de financiële middelen die erbij horen.”
Dan blijkt regelmatig dat klanten die camper of dat huisje in het buitenland helemaal niet te willen, maar dat ze financieel onafhankelijk willen zijn. En dat klanten hun koophuis willen inruilen voor een huurwoning omdat ze financieel willen downsizen. Meijaard herkent in die laatste groep vooral zestigers die tegen hun pensioen aan zitten en erachter komen dat hun financiële toekomst niet zo rooskleurig is als ze dachten. “Met hen maak ik vaak een rekensom. Stel je bent € 1000,- per maand kwijt aan huur en de overwaarde is € 200.000. Dan kun je voor dat geld maximaal twintig jaar huren.”
Huren niet altijd verstandig
Ook hypotheekadviseur Sander Werkhoven van Huis & Hypotheek Utrecht-West krijgt regelmatig de vraag of cashen uit de koopwoning en het betrekken van een huurwonig verstandig is. “Een misvatting is dat je op oudere leeftijd geen hypotheek meer kunt krijgen.” Vanaf 55 jaar gaan hypotheekverstrekkers kijken naar iemands toekomstige pensioeninkomen, aldus Werkhoven. Het verschil is alleen dat woningeigenaren na dertig jaar geen hypotheekrenteaftrek meer hebben. Onlangs nog hielp hij een 76-jarige weduwnaar, die nadat zijn vrouw was overleden van een eengezinswoning naar een appartement wilde. Werkhoven liet hem een deel van de overwaarde van het eengezinshuis in een appartement investeren, de rest ging naar een spaarrekening als reserve. Op het appartement nam de man een kleine hypotheek. Zeker met de lage rente van tegenwoordig op een woonlast van € 150,- per maand. “Een huurappartement had hem zeker € 600,- gekost.”
Met name wie in de jaren zeventig of tachtig een woning hebben gekocht, hebben hun woning vaak al grotendeels ‘vrij’, en hebben bijna geen woonlasten meer. Los van de vaak hogere kosten van een huurwoning is volgens Hubriën Meijaard dat de woonlasten van een koopwoning redelijk stabiel zijn, terwijl huur ieder jaar weer hoger wordt.
Verhuizen naar een kleinere woning is een optie om dat geld uit die stenen te krijgen, in de woning blijven en die terughuren kan ook. Dat kan bijvoorbeeld bij het Zilverwonen Fonds, Verzilvermij Vast en Lommerhuizen. Dat werkt als volgt: de eigenaar verkoopt de woning aan het bedrijf, en die huurt het weer terug tegen een zogenaamde marktconforme huurprijs. Voordeel: je kunt blijven wonen in het huis. Nadeel is dat eigenaren voor de woning meestal maar tachtig procent van de marktwaarde terugkrijgen, minder dus dan wat ze zouden krijgen als het huis ‘gewoon’ in de verkoop zou gaan. Om die reden vindt de Vereniging Eigen Huis deze vorm van geld uit de eigen woning halen niet heel verstandig. Ook wat betreft het huren, is het verzilveren van de eigen woning ‘erg duur’ en daardoor een marginaal verschijnsel, aldus Hans Andrée de la Porte van Eigen Huis.
Eindelijk van die woekerpolis af
Wie toch besluit ‘uit’ de woningmarkt te stappen en een aflossingsvrije hypotheek heeft gekoppeld aan een beleggings- of spaarverzekering of een bankspaarproduct valt sinds een paar jaar een fiscaal gunstiger regeling dan eerst. Eerder moesten huiseigenaren inkomstenbelasting afrekenen over de opbrengst van het door verkoop van de woning vrijgevallen spaar- of verzekeringsproduct. Nu gaat alles naar box 3. Dat betekent dat je alleen belasting betaalt over het zogenaamde fictieve rendement over het kapitaal. De woning verkopen en geen andere terugkopen, kan dus een mooie manier zijn om van een woekerpolis af te komen.
Spijt
Wat ook nog kan is dat het hutje in Frankrijk niet zo goed bevalt, of rondtrekken met de camper gaat vervelen. Wie dan toch in Nederland weer een huis wil kopen, valt dan onder de nieuwe hypotheekregels. Dat betekent onder meer dat de hypotheek moet worden afgelost en je daardoor ineens maandelijks een stuk duurder uit bent. “Zo’n aflossingsvrije hypotheek is zeker niet altijd ongunstig”, zo zegt Sander Werkhoven. Wat wel kan, is de lening aflossen en een jaar later weer onder dezelfde voorwaarden een hypotheek nemen.
Aan de andere kant moet iedereen die de opbrengst van zijn woning heeft opgesoupeerd, rekening houden met de zogenaamde eigenwoningreserve. De fiscus vindt dat overwaarde uit de eigen woning bij het kopen van een volgend huis gebruikt moet worden voor een nieuwe woning. Heb je het geld opgemaakt, dan is over het bedrag dat je eigenlijk in je nieuwe huis had moeten stoppen, geen hypotheekrente-aftrek mogelijk. Wel vervalt die verplichting na drie jaar. Wie dus alsnog een huis wil kopen en gebruik wil maken van de hypotheekrente-aftrek, kan dus beter even wachten.
Naar een sociale huurwoning, dat kan ook
Ex-huiseigenaren hoeven niet per se te gaan wonen in een vrije sector huurwoning. Met een lager inkomen kan verhuizen naar de sociale sector ook.
“Ik zag dat huis echt als mijn pensioen”, zegt Linda (49). Zeker in Amsterdam, waar de huizenprijzen de pan uit rijzen, zag ze haar eigen appartement echt een appeltje voor de dorst. Toch moest ze het verkopen, met pijn in haar hart.
Linda moest de woning noodgedwongen twee jaar geleden van de hand doen, omdat ze de woonlasten à € 1000 in de maand niet meer trok. “Ik ben zzp’er en beleefde een slappe tijd. Ik had al geld geleend van familie om rond te komen. Dat appartement was financieel gezien echt een blok aan mij been.”
Ze verkocht het huis nog voor de markt booming was, maar wel met € 30.000 winst. “Ik kon in een klap mijn familie terugbetalen.”
Met haar lage inkomen, kwam ze in aanmerking voor een sociale huurwoning. “Dat huis is nota bene bij mij om de hoek en kostte € 631 in de maand. Met huurtoeslag erbij ben ik hiervoor € 303 in de maand kwijt. Dat is een hele opluchting. Ik kan nu prima rondkomen en hoef geen geld meer te lenen.”
Het huis verkopen ging erg makkelijk. “Je gaat met de koper naar de de notaris en na het passeren van de koopakte, stond vrijwel meteen het bedrag van de overwaarde op mijn rekening.” Aanmerkelijk ingewikkelder was het geld krijgen van de beleggingspolis die ze destijds bij haar hypotheek had afgesloten. “Het heeft echt maanden en heel veel uren aan de telefoon bij callcenters geduurd voordat ik dat geld -ongeveer € 8000,- op mijn rekening kreeg bijgeschreven.”
Volgens Sander Werkhoven van Huis & Hypotheek Utrecht-West een herkenbaar probleem. “Je moet er niet van uit gaan dat met de verkoop ook het geld van de beleggingsverzekering vrijkomt. Dat moet je apart aanvragen.”
Wie net als Linda na een koopwoning in aanmerking wil komen voor een sociale huurwoning voor maximaal € 710,-, mag maximaal € 36.165 aan jaarinkomen hebben. Bij dat inkomen wordt ook de opbrengst uit fictief rendement uit vermogen opgeteld. Dat fictieve rendement bedraagt maximaal 5,39 procent van je vermogen. Wie € 100.000 heeft gecasht uit zijn voormalige koopwoning, moet dus € 5390 optellen bij zijn inkomen.
Recht op huurtoeslag vervalt wel als je een aanmerkelijk bedrag op de bank hebt. Daarvoor geldt een vermogenstoets van maximaal € 24.000.
*De achternaam van Linda is bekend bij de redactie
Update 12072020
Image by Gerd Altmann from Pixabay
