Terwijl het hele land plat ligt vanwege het coronavirus is er één sector die immuun lijkt voor de maatregelen van het afgelopen jaar: de huizenmarkt. Sterker nog, die draait op volle toeren door en de prijzen stijgen alleen maar. Afgelopen januari waren de huizen 9,3 procent duurder dan een jaar eerder. Deze trend voltrekt zich al een aantal jaren. Sinds 2013 zijn de prijzen elk jaar onafgebroken gestegen en inmiddels zijn huizen gemiddeld 58 procent meer waard dan destijds. Het gevolg: overbieden is de norm geworden en starters komen er alleen met een flinke zak eigen geld nog tussen als ze een huis willen kopen.
Maar ook huurders zitten in de knel. Mensen met een kleine beurs komen in principe in aanmerking voor een sociale huurwoning. In de meeste steden zijn de wachttijden hiervoor opgelopen tot gemiddeld vijftien jaar. Wie niet genoeg wachttijd heeft of teveel verdient voor sociale huur is overgeleverd aan de vrije sector. En daar betaal je als huurder al snel de hoofdprijs. Het gevolg is dat huurders tegenwoordig gemiddeld 38 procent van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
Groot tekort aan huizen
Waar komen die problemen vandaan? De voornaamste oorzaak is: een enorm gebrek aan huizen. Nederland telt op dit moment een tekort van 331.000 woningen. Als er de komende jaren niet snel heel veel huizen gebouwd gaan worden, zal dit tekort in 2025 oplopen tot 425.000. Hoe we aan dit tekort zijn gekomen? Er is simpelweg te weinig gebouwd, terwijl de bevolking wél is blijven groeien. ‘In 2008 werden er nog 80.000 woningen per jaar gebouwd’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems aan de TU Delft. ‘Maar tijdens de economische crisis kwam de klad erin. In 2014 werden er jaarlijks nog maar 40.000 woningen gebouwd.’
Dat er iets moet gebeuren, zowel voor kopers als voor huurders, is in Den Haag inmiddels doorgedrongen. Alle partijen hebben de woningmarkt prominent in hun verkiezingsprogramma staan . Ze beloven stuk voor stuk alles op alles te zetten om zoveel mogelijk nieuwe woningen te bouwen. De VVD wil meer gaan bouwen, maar verbindt daar – net als de PVV – geen concreet aantal woningen aan. De ChristenUnie en de PvdA zeggen 100.000 woningen per jaar te gaan bouwen. GroenLinks wil dat er in 2030 een miljoen nieuwe woningen zijn gerealiseerd. Ook het CDA en D66 beloven dat Nederland over tien jaar een miljoen woningen rijker is.
De vraag is of deze aantallen ook haalbaar zijn. Boelhouwer betwijfelt het. ‘Tijdens de vorige economische crisis, die van na 2008, zijn er nauwelijks nieuwe bouwlocaties aangewezen, noch zijn er bouwplannen ontwikkeld. Daardoor lopen we nu vertraging op met het bouwen.’ Daar komt bij dat gemeenten de afgelopen twee jaar minder bouwvergunningen verstrekten. ‘Ook dat leidt de komende jaren tot vertraging.’
Boelhouwer benadrukt dat de overheid niet alleen veel, maar ook slim moet bouwen. ‘Zet bijvoorbeeld in op speciale geclusterde woonvormen waar ouderen samen kunnen wonen en voor elkaar zorgen. Zo bespaar je ook zorg- en welzijnskosten.’
Verhuurdersheffing
Een gebrek aan nieuwbouw is niet de enige oorzaak van het tekort aan huizen. In de huursector speelt meer mee. ‘Je ziet dat veel corporaties hun goedkoopste woningen nu juist verkopen,’ zegt woningmarktanalist Maartje Martens. Dat heeft volgens haar alles te maken met de zogeheten verhuurdersheffing. Deze extra belasting werd in 2013 ingevoerd tijdens het kabinet-Rutte II, dat bestond uit VVD en PvdA. Het gaat om een extra heffing die corporaties moeten betalen over woningen met een maandhuur tot 720 euro. Wanneer de huur hoger is, vervalt deze heffing. Martens: ‘Het komt erop neer dat corporaties die woningen verhuren aan mensen met de kleinste portemonnee, hiervoor extra belast worden, terwijl verhuurders in de commerciële sector juist worden ontzien.’
Het gevolg: corporaties kunnen de bouw van nieuwe sociale huurwoningen alleen financieren wanneer zij een deel van hun bestand verkopen. ‘De meer betaalbare huurwoningen worden verkocht, terwijl de nieuw gebouwde niet alleen kleiner maar ook duurder zijn.’
Veel partijen begrijpen inmiddels dat de verhuurdersheffing het uitbreiden van het sociale woonaanbod in de weg staat. De PvdA heeft er spijt van dat ze ten tijde van Rutte II heeft meegewerkt aan de invoering van de heffing, en pleit nu voor afschaffing. D66 wil de heffing halveren. Alleen de VVD is voor behoud ervan. Volgens VVD’er en voormalig minister van Wonen Stef Blok zouden wooncorporaties gierig zijn en het geld dat ze verdienen aan het verhuren van woningen voornamelijk oppotten.
GroenLinks wil de verhuurdersheffing omzetten in een investeringsbelasting. ‘Door de verhuurdersheffing af te schaffen, komt er voor corporaties jaarlijks 2 miljard vrij,’ zegt Tweede Kamerlid Paul Smeulders van GroenLinks: ‘Wij gaan met corporaties afspreken dat ze de helft hiervan gebruiken voor het bouwen van nieuwe woningen en de andere helft voor verduurzaming. Op het moment dat ze hieraan voldoen, krijgen ze van ons het geld..’
Sinds 2013 telt de sociale huursector door verkoop van huizen 100.000 huurwoningen minder. Als het aan de linkse partijen ligt, komt er vanaf nu een einde aan die krimp. Zowel de PvdA, de SP als GroenLinks vinden dat het verkopen van sociale huurwoningen aan beleggers verboden moet worden. GroenLinks wil verder de maximale inkomenseis voor sociale huur verhogen. Smeulders: ‘Zo helpen we ook mensen met een middeninkomen aan een betaalbare woning.’
Volgens Boelhouwer is het ook belangrijk om de doorstroom tussen verschillende soorten huurwoningen te bevorderen. De meeste partijen hebben daar iets over in hun verkiezingsprogramma opgenomen. Zo wil de ChristenUnie speciale doorstroompremies invoeren: een bedrag (de partij noemt geen percentage) dat mensen, vaak ouderen, die in een te ruim huurhuis wonen stimuleert om te verhuizen – zo komen huizen voor jonge gezinnen vrij. D66 heeft daar in haar programma een variant van bedacht: extra belastingkorting voor huurders met grote gezinnen, zodat die ook met een laag inkomen een groter (en dus duurder) huis kunnen betalen. Die korting komt in de plaats van de huidige huurtoeslag die niet op het aantal bewoners maar op hun inkomen is gebaseerd.
De VVD kiest voor een andere aanpak en wil het zogeheten scheefwonen stevig aan gaan pakken. Sociale huur is volgens de partij ‘alleen bedoeld is voor mensen met een kleine portemonnee’. Scheefhuurders, mensen met een hoger inkomen die in een goedkoop huurhuis wonen, kunnen verhuizen naar een van de vele woningen in het middensegment die de partij van Mark Rutte van plan is te gaan bouwen. Het zal alleen nog minstens tien jaar duren voordat deze huizen er ook echt staan. De vraag is waar scheefwoners in de tussentijd naartoe moeten.
Fiscale voordelen voor kopers. Afschaffen of niet?
Door de sterk gestegen prijzen kunnen ze op de kopersmarkt kunnen ze in ieder geval niet zomaar terecht. Wederom doordat er gewoon te weinig wordt gebouwd. Maar ook door de extreem lage hypotheekrente, vaak nog maar 1 of 2 procent. ‘Wanneer de rente laag is, kunnen mensen meer uitgeven aan een woning. Daardoor gaan ze tegen elkaar opbieden en stijgen de prijzen’, zegt hoogleraar Boelhouwer. Vooral starters zijn hier de dupe van. ‘Huizenbezitters profiteren ook van de stijgende prijzen. Die groep kan doorstromen doordat ze hun eigen huis ook voor een hogere prijs kunnen verkopen.’
En dan zijn er nog de belastingvoordeeltjes voor huizenbezitters die de prijzen opdrijven. Analist Martens: ‘Die moeten we per direct afschaffen.’ Ze doelt niet alleen op de hypotheekrenteaftrek, maar ook op de zogeheten ‘jubelton’. Die houdt in dat ouders hun kinderen bij de koop van een huis een ton belastingvrij kunnen schenken. Martens: ‘Daardoor kunnen alleen kinderen met vermogende ouders nog een huis kopen. Zo vergroot je de ongelijkheid op de woningmarkt.’
De meerderheid van de linkse partijen is voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. VVD, CDA en PVV willen die behouden maar in de meeste gevallen wel beperken, D66 wil de jubelton afschaffen, net als de de PvdA – die laatste partij wil tegelijkertijd speciale overheidspremies voor starters geven. Het zou gaan om zo’n vijf procent van de aankoopprijs, met een maximum van 15.000 euro. VOLT maakt zich hard voor het niet mee laten tellen van de studieschuld bij het aanvragen van een hypotheek.
‘Korte termijn denken,’ vindt Martens. Of het nu de jubelton is of andere belastingvoordelen: ze drijven allemaal de prijs van huizen op. ‘De markt werkt zo dat dit deze verruiming van de woningfinanciering vrijwel direct wordt meegerekend in de vraagprijs. ’
Bernard-belasting
De prijzen zijn inmiddels zo hoog dat huizen ook interessant zijn geworden om in te beleggen. Beleggers kopen huizen op om ze door te verhuren: het zogeheten Buy to Let. Ze hebben dan zowel profijt van de stijgende prijzen als van huurinkomsten. Martens: ‘Buy to let kwam op vanaf 2015. Voor woningen boven de sociale huurgrens mag je vragen wat de gek ervoor wil geven.’
Zeker nadat verhuurders onder Rutte II, in 2015, niet meer wettelijk verplicht waren om een huurcontract voor onbepaalde tijd af te sluiten, ging het hard met de huurprijzen. Martens: ‘Een huurcontract van twee jaar is steeds vaker de norm. Veel huren gaan daardoor om de twee jaar drastisch omhoog.’ Waardoor ook de huizenprijzen verder stijgen: als ze meer huur opleveren, zijn ze voor beleggers immers meer waard.
Volgens GroenLinks, de PvdA en de SP moeten de tijdelijke huurcontracten dan ook onmiddellijk worden afgeschaft. Ook pleiten deze partijen ervoor dat de huren in de vrije sector aan banden worden gelegd door middel van een puntensysteem. Kamerlid Smeulders van GroenLinks: ‘Je mag als verhuurder dan niet meer vragen dan wat de woning écht waard is. Hierdoor zal de huur voor veel huurders in de vrije sector honderden euro’s lager uitvallen.’
De PvdA wil Buy to Let tegengaan door een speciale Prins Bernhard-belasting in te voeren. Die is vernoemd naar Prins Bernhard junior, die honderden panden voor verhuur in bezit heeft. De regeling is bedoeld voor huizenbezitters met vijf panden of meer. Zij worden verplicht belasting te betalen over de huurinkomsten. Het CDA wil dat in ieder geval grote buitenlandse beleggingsfondsen als kopers op de huizenmarkt geweerd worden.
De SP gaat nog een stapje verder. ‘Wij willen pandjesbazen die zich niet aan de regels houden, ernstig bestraffen,’ zegt Tweede Kamerlid Sandra Beckerman. ‘Desnoods door over te gaan tot het onteigenen van panden.’
Voldoende betaalbare woningen
Bouwen alleen is dus niet voldoende om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Financiële steuntjes in de rug voor starters zetten ook geen zoden aan de dijk. Tenminste, niet wanneer het doel een woningmarkt met voldoende betaalbare woningen voor iedereen is.
Daarvoor moeten ook de fiscale voordelen voor kopers, de invloed van beleggers en de doorstroming op de huurdersmarkt meegenomen worden – en is er toch écht iets meer sturing van de overheid nodig dan nu. Eigenlijk alle partijen zijn daar inmiddels wel voor, maar de linkse partijen willen er verder in gaan dan de rechtse. Wie een koophuis heeft kan bij de verkiezingen kijken naar bijvoorbeeld VVD en CDA – de de aftrek van hypotheekrente in ieder geval deels willen behouden. Mensen die op zoek zijn zitten, zeker als ze kans willen maken op een betaalbaar huurhuis, goed bij zowel GroenLinks als de SP – en zelfs ook weer bij de Partij van de Arbeid.
