Goed getimed, ineens staat de wooncrisis volop in de belangstelling.
‘Ja, dat werd tijd. Veel mensen, vooral jongeren gaan nu massaal de straat op. Je kon de klok erop gelijkzetten dat de bouwlobby er met hun protesten vandoor zouden gaan. Allerlei partijen roepen opnieuw dat veel huizen bouwen dé oplossing is. Het zijn valse profeten. Bouwers en ontwikkelaars hebben alleen oplossingen waar ze zelf door binnenlopen.’
‘Er wordt al lang veel onzin over de woningmarkt beweerd, en de overheid heeft decennialang allerlei oplossingen aangedragen die de crisis alleen maar hebben vergroot. Dit gebeurt nog steeds als je niet oppast. Voor je het weet gooien ze bijvoorbeeld de startersleningen verder omhoog. Je moet echter bij de oorzaken beginnen om te begrijpen hoe we in deze situatie beland zijn. Zonder dat begrip kun je moeilijk tegen de stroom op zwemmen.’
‘Maar het echte verhaal komt nu wel boven drijven. Daar heeft mijn boek aan bijgedragen denk ik, want ik benoem die oorzaken. Daarin ben ik niet alleen. Steeds meer mensen zien dat het niet om te weinig huizen gaat, maar dat er teveel geld is. Geld dat ook nog eens de verkeerde kant op stroomt – daar kom ik later nog op terug. In dertig jaar tijd is er hopeloos veel hypotheekgeld gecreëerd. Wie nu een woning wil kopen, legt het af tegen woningbeleggers die veel meer op tafel kunnen leggen. Moeten starters dan nog meer schulden maken dan wij? Dan zwemmen we verder de fuik in. Nee, we moeten de overwaardes — gratis geld — van woningen aanpakken. Pas dan kunnen starters de concurrentie met woningbeleggers aangaan.’
Dit gaat snel. Voor de economische dummy’s onder ons, wat is er aan de hand?
‘Ons wordt voorgespiegeld dat het om vraag en aanbod gaat, maar dat is niet zo. De vraag naar woningen — en dus naar grond — is namelijk oneindig, in tegenstelling tot de vraag naar tomaten, of tweedehands auto’s. Kijk, ik wil graag een groot grachtenpand, en ook wel een huis aan zee, misschien nog een voor mijn kinderen, kortom, mijn vraag is onbeperkt. Maar als die vraag steeds gevoed wordt met hypotheken, met overwaardes en met schenkingen – waaronder de zogeheten jubelton (belastingvrije schenking van honderdduizend euro aan kinderen tot 35 jaar – red.), en niet te vergeten met erfenissen — voor the haves, hè — tja, dan líjkt het of er te weinig woningen zijn.’
‘Dit betekent niet dat er meer huizen moeten komen, want wat blijkt, er staan steeds meer woningen léég. In Nederland maar liefst 411.000 (bron: jaarrapportage ‘Staat van de Woningmarkt 2021’, ministerie BZK – red). Veel meer dan er huizen tekort zijn. Sterker nog, het woningtekort zakte binnen een jaar van 331.000 naar 279.000; toch zijn de koop- en huurprijzen in die tijd verder opgelopen.’
‘In de jaren 50 was het woningtekort veel groter dan nu, en toch was wonen toen veel betaalbaarder: ongeveer twintig procent van het inkomen ging op aan woonlasten. Nu is de woonquote voor starters — van koop en huur — ongeveer vijftig procent. Dat is echt véél te hoog.’
‘Met starters bedoel ik niet alleen jongeren; iedereen die niet eerder kon of wilde kopen, hoort erbij. Ook wie bijvoorbeeld na een scheiding op zoek is naar een huurwoning en in de vrije sector terechtkomt. Iemand die na veertig jaar vanuit een sociale huurwoning verhuist, kan in één klap starter zijn in die geliberaliseerde wereld.’
Hoe kan het dat er ruim vierhonderdduizend woningen leegstaan?
‘Deels zijn het tweede woningen, bedoeld voor recreatie, bijvoorbeeld een West-Friese stolpboerderij waar de eigenaar in het weekend naartoe gaat, en die hij af en toe verhuurt, of waar hij een computer neerzet om het als extern kantoor te bestempelen, zodat de bedrijfskosten aftrekbaar zijn van de belasting.’
‘Ook staan er woningen leeg als speculatieobject (zie kader over Blackstone hieronder – MS). Liever een leegstaand pand dan geld op de bank. Verder is er frictieleegstand. Zo staan sociale huurwoningen van de Amsterdamse corporatie Rochdale nul maanden leeg, maar haar vrije-sector-woningen staan per twee jaar circa drie maanden leeg. Dat is 12 procent. Waarom? Even geen huurder is gunstig, als de corporatie daarna 100 euro meer per maand kan vragen. Hiermee zie je meteen een van de nadelen van vrijesectorhuurwoningen: ze zorgen voor leegstand.’
Van de Amerikaanse durfinvesteerders van Blackstone zouden minstens 330 woningen in Amsterdam leegstaan. Mogelijk meer, want het totale huizenbezit van Blackstone blijkt lastig te achterhalen, omdat het bij verschillende dochterondernemingen is ondergebracht (bron: NH Nieuws, augustus 2021).
Woningzoekenden kunnen geen aanspraak maken op recreatiewoningen.
‘Je kunt tweede woningen niet aan woningzoekenden toewijzen, maar de regering kan het wel fiscaal minder aantrekkelijk maken voor eigenaars om meer woningen te bezitten.’
Hoe krijgen starters meer kansen op de koopmarkt?
‘Door de overdrachtsbelasting — die nu 2 procent is — weer te verhogen, ook voor 35-minners die er momenteel van vrijgesteld zijn. Hierdoor zullen verkoopprijzen zakken en gaat er geld naar de overheid dat nu nog bij verkopers terechtkomt. Die hebben dan minder geld voor volgende aankopen en zo vlakt het overbieden iets af. Verder moet de vermogensbelasting omhoog, en moeten de inkomsten uit verhuur belast worden, want die hoef je nu helemaal niet op te geven bij de belastingdienst. Ook kan de winst op woningen belast worden, zodat je bij elke verkoop moet aftikken. Vervelend allemaal, maar het is voor het goede doel.’
‘Nog belangrijker is dat huren weer net zo aantrekkelijk wordt als kopen. Nu betaalt een huurder al snel drie keer meer dan iemand die een koopwoning heeft bemachtigd. Steeds meer woningen belanden in de vrije sector (meer dan 752 euro per maand – red.) doordat de WOZ-waarde mede de huurprijs van de sociale woning bepaalt. Je raadt het, in Amsterdam is alles boven 17 vierkante meter inmiddels vrije sector.’
‘Er ligt al een tijdje een pittig wetsvoorstel om de WOZ-waarde minder gewicht te geven. De behandeling hiervan is al een paar keer uitgesteld, nu weer tot januari. Als die wet doorgaat, gaan veel woningen terug van vrije sector naar sociaal. Een verhuurder die nu 1600 euro vraagt, mag dan bijvoorbeeld nog maar 600 vragen. Dat zal grote gevolgen hebben. Ik hoop dat het lukt, maar ik verwacht rechtszaken.’
Waardoor blijven echte oplossingen uit?
‘We moeten naar de belangen kijken. Wie houden goede oplossingen graag tegen? Uiteraard de verhuurders en pensioenfondsen. Veel -fondsen hebben vastgoedbeleggingen. Dit betekent dat gepensioneerden hun pensioen deels krijgen van jonge mensen die een hoge huur betalen. Dit bedoel ik met de rivier die de verkeerde kant op stroomt. De kloof in de samenleving wordt steeds groter.’
‘Wie echter ook tegen oplossingen zijn, zijn gemeentes en corporaties. De facto zijn gemeentes geprivatiseerd. Als de huurprijzen zakken, dalen ook de woningwaardes (WOZ) — en daarmee de grondprijzen, en zo ook hun inkomsten. Daar zijn gemeentes niet blij mee. Daarom moeten we ze ontketenen. Gemeentes moeten kunnen afboeken op hun grond, zodat een grote hindernis wordt weggenomen om de woonlasten te laten zakken.’
Het ingeramde narratief ‘bouwen, bouwen, bouwen’ verdwijnt niet zomaar.
‘Het is dus níet de bedoeling dat de overheid de huidige gekte gaat subsidiëren. We moeten terug naar normaal. De grondprijzen moeten zakken, anders moet er steeds geld bij, waar we via belastingen allemaal aan meebetalen, zodat de grond lekker duur kan blijven. Dat moeten we helemaal niet willen. Geen subsidies dus.’
‘De wooncrisis betekent dat de woonlasten voor veel mensen te hoog zijn. Hierdoor neemt de ongelijkheid in de samenleving snel toe. Zolang gemeentes niet op grond mogen afboeken, blijft dit bestaan. Iets vergelijkbaars geldt voor corporaties. Ook zij moesten noodgedwongen aan deze gekte meedoen, omdat ze door de rijksoverheid gedwongen veel winst moeten maken om de verhuurdersheffing op te hoesten (sinds 2013 – red.). Toch zagen we al eerder dat ze zich uit hobbyisme ook als private bedrijven gingen opstellen en aan winstmaximalisatie gingen doen. Projectontwikkelaartje spelen, huren liberaliseren, en sociale woningen verkopen. Allemaal neoliberalisme, maar als ik dat zeg, haken lezers af.’
Waardoor is de scheefgroei ontstaan?
‘De problemen komen voort uit de ideologie die vanaf de jaren tachtig populair werd onder economen, dat er een kleine overheid moet zijn en dat de vrije markt gelijk heeft. Dus lieten we de banken los, waardoor we nu niet meer van mega-hypotheekschulden afkomen. In de jaren negentig immers werden hypotheken heel populair, met de -renteaftrek, bijbehorende beleggingsproducten, de aflossingsvrije hypotheek, het lenen op twee inkomens. We betaalden steeds meer voor dezelfde woningen. Toen de sociale huren daarbij begonnen af te steken, werden de huren in 1994 geliberaliseerd. De belangrijkste oorzaken van de scheefgroei zijn het vrijgeven van de hypotheken en het liberaliseren van de huren. Begin jaren 90 zijn de corporaties bovendien verzelfstandigd en hebben ze hun maatschappelijke rol veronachtzaamd. Die geest moet weer terugkomen natuurlijk.’
Waarom gaat het zo weinig over de echte oorzaken van de woningcrisis, en niet over de grotere verbanden?
‘De media nodigen vaak de bouwers uit. Daar zit kennis, maar wees je bewust van de belangen die ze vertegenwoordigen. Dit geldt helaas ook voor een aantal hoogleraren, die met hun bijbaantjes aan de sector verdienen. Dat maakt het lastig om te zien wat er werkelijk aan de hand is.’
‘Het ingeramde narratief ‘bouwen, bouwen, bouwen’ verdwijnt niet zomaar. Het sprookje dat het allemaal goed komt als we maar genoeg bijbouwen, is niet langer houdbaar. Met lede ogen zien de bouwlobby en de consultants dit gebeuren, ook ABF (adviesbureau dat vorig jaar meldde dat er miljoen extra woningen nodig zijn – red.). Het trieste is dat ABF op dit vlak de enige consultant van het ministerie van binnenlandse zaken lijkt te zijn. Dus een commerciële partij voorziet de rijksoverheid van cijfers. Ook het EIB (Economisch instituut voor de bouw) is zogenaamd onafhankelijk, terwijl het voor al zijn inkomsten afhankelijk is van de bouwsector.’
Hoe zwemmen we de fuik weer uit?
‘In willekeurige volgorde: 1. huren en kopen moet even aantrekkelijk worden, 2. starters moeten dezelfde kansen krijgen als doorstromers, en 3. we moeten de gemeentes en corporaties ontketenen.’
‘Als je het eerste aanpakt, bijvoorbeeld door de WOZ-waarde buiten de huurprijs te laten, gaat het tweede punt automatisch mee, want het rendement wordt lager en beleggers houden dan minder over om aan woningen uit te geven. Huren wordt dan weer aantrekkelijker én op de koopmarkt krijgen starters automatisch meer kansen. Het wordt wel lastig om dit zonder grote kleerscheuren door te voeren. Als de WOZ-waarde ineens minder meetelt, heeft het misschien wel téveel gevolgen. Eerlijk gezegd, vind ik dat ook wel eng.’
Voor uzelf of voor de samenleving?
‘Mwah, voor mezelf maakt het niet uit. Wel voor de stabiliteit van de samenleving. Alles hangt inmiddels immers af van vermogens en opgeblazen prijzen. Als dat in één klap verandert …’
Een citaat uit het boek: grond zuigt alle groei op. Wat bedoelt u?
‘Er zijn niet alleen grondclaims voor wonen. Ook voor bedrijven, windmolens, recreatie en vooral voor landbouw, zeker als we meer ecologische landbouw willen, want daar is meer grond voor nodig. Hier zie je dezelfde wurggreep. De landbouw is hyperefficiënt geworden, met een hoge opbrengst per hectare. De verkoper van landbouwgrond calculeert dat de koper die hoge opbrengst ook krijgt, en bedingt een hoge prijs. De nieuwe agrariër wordt zo ‘gedwongen’ om hyperefficiënt te werken, anders kan hij de lening niet terugbetalen. Hij kan hierdoor niet overstappen naar biologische landbouw met wellicht een iets lagere opbrengst. Dit laat zien dat kleine stappen terugzetten nauwelijks mogelijk is. Grond zet ons helemaal klem.’
‘Het is geen geheim dat ik ook ontwikkelaar ben. Met compagnons bouw ik 28 woningen in Amsterdam Oud-West. Mensen zien me politiek aan de linkerzijde en verwachten dat ik van huurders niet de hoofdprijs zal vragen. Dan leg ik uit dat ik dat wel moet. Toen wij de grond kochten, ging de verkoper uit van de hoge huurprijs die we in de toekomst kunnen vragen. Zijn berekening: jullie hebben bouwkosten en willen winst maken, dan vraag ik een x-bedrag. Hij rekende het helemaal naar zich toe. Hierdoor kán ik geen lage huurprijs rekenen.’
‘Gemeentes doen dit net zo. Als de huizenprijzen stijgen, geven zij de grond tegen hogere prijzen uit. De grondprijs ademt mee en er verandert niets aan het aantrekkelijk, of onaantrekkelijk zijn van bouwen. ‘
Met beleggingen in appartementen gebeurt dit net zo.
‘Ja. Wie een beleggingswoning koopt, moet aan de normen van de hoogste gekapitaliseerde huurwaarde voldoen. Stel de eindwaarde van een woning is een miljoen euro: bouwkosten twee ton, een ton winst, blijft over zeven ton voor de grond, dit is de residuele grondwaarde. Wanneer het huis mooier en duurzaam wordt gemaakt, zijn de bouwkosten vier ton, een ton winst, dan blijft er voor de grond vijf ton over, want er kan maximaal een miljoen betaald worden.’
‘Hoe hoger de verwachte huuropbrengsten zijn, hoe meer de beleggingswoning kost. Hoe meer hypotheekmogelijkheden, hoe duurder de koopwoning. Hierom moeten we de hypotheekmogelijkheden beperken. Dan betalen we minder en daalt de grondprijs. Er moet minder aan de achterkant overblijven.’
Je kunt me hypocriet noemen, dat ben ik ook, maar ik schrijf er in ieder geval een boek over.
Private en particuliere verhuurders stellen: als ik niet verhuur doet iemand anders het. Mensen moeten toch wonen.
‘Klopt, de vraag is alleen: tegen welke prijs. Huurders van Blackstone-panden zijn de sjaak, omdat wij toestaan dat deze investeerder zulke hoge huren vraagt. Voor het aanbod maakt het niet uit. Maar het sprookje dat er door huurliberalisatie meer woningen zouden komen, is nooit uitgekomen.’
‘Ik verhuur zelf ook drie appartementen. Je kunt me hypocriet noemen, dat ben ik ook, maar ik schrijf er in ieder geval een boek over. Ik neem het niemand kwalijk in dit systeem te handelen. We moeten er wel voor zorgen dat de regels veranderen, zodat mensen zich anders gaan gedragen.’
In hoeverre drukken expats, arbeidsmigranten uit Oost-Europa en AirBnB-panden op de woningmarkt?
‘Dat er miljoen woningen bij moeten, gaat uit van het idee dat de economie ongebreideld moet groeien — met heel veel kenniswerkers uit Italië en handjes uit Polen. Zo is D66 verontwaardigd dat onderwijzers en politiemannen niet meer in de stad kunnen wonen, maar dat komt ook doordat ze zoveel luxe IT-ers uit het buitenland willen toelaten. Dat veroordeel ik niet, maar wees eerlijk over de consequenties. Beide kan niet: een betaalbare stad voor iedereen én alle big-tech-bedrijven uit Amerika hierheen halen.’
En jaarlijks 120.000 buitenlandse studenten.
‘Net zo. Universiteiten moeten tegenwoordig maximale opbrengsten halen en ze verdienen veel geld aan buitenlandse studenten. Dús moesten colleges in het Engels, om ze hierheen te lokken, vond D66-minister Van Engelshoven. D66-ers zijn wijsneuzen, totdat blijkt dat ze de nadelen niet hadden voorzien. Dan zijn ze verbaasd: hé, de studentenkamers zijn op.’
Waarom verschillen economen zo van mening over de woningmarkt?
‘Velen geloven heilig in marktwerking, dat hebben ze ooit zo geleerd. Daarbij hebben economen een hoge dunk van hun eigen kennis. Ik ben trouwens niet tegen bouwen, met seniorenhofjes zijn veel mensen enorm geholpen. Wel ben ik voor een eerlijker systeem en een gelijker speelveld.’
Waarom maakt u zich zo druk over dit onderwerp?
‘Geldingsdrang, ijdelheid en rebelsheid. Ik wil tegen de gevestigde orde ingaan. Aandachtzucht mag je het ook noemen — misschien heb ik vroeger te weinig aandacht gehad, maar die kant hoeven we niet op. Nee, ik vind dat veel dingen beter kunnen en daar wind ik me enórm over op. Zeker over dit onderwerp. Ik kan er slecht tegen dat er verkeerde analyses gemaakt worden en dat daardoor de problemen alleen maar verergeren. Het is vooral frustratie over onbenul. Onbenul van anderen, die ernstige gevolgen heeft.’
Uw boek gaat ook over ongelijkheid, de tweedeling, of zelfs een kastenmaatschappij …
‘Het gaat eigenlijk meer over ongelijkheid dan over wonen. Wonen is het medium waardoor ongelijkheid tot stand komt. Ongelijkheid, sociale ontbinding zijn heel slecht voor de sociale cohesie en brengen de democratie in gevaar. Ze wekken wrok en dedain. Bas van Bavel (economisch-historicus – red.) laat goed zien dat vermogens te belangrijk zijn gemaakt, en dat elk land dat economisch liberaal wordt, uiteindelijk kapotgaat aan ongelijkheid ( ‘De onzichtbare hand’ – 2018 – de markteconomie is geen onmisbare voorwaarde voor welvaart en rechtsstaat – red.).
Moet er weer een ministerie van Volkshuisvesting komen?
Dat interesseert niemand, als het beleid maar goed is. Als er op zo’n ministerie iemand zit die het niet begrijpt, iemand die door de bouwlobby in het zadel is geholpen, zijn we nog veel verder van huis.
De wezenlijke oplossingen zitten trouwens bij het ministerie van Financiën, want daar kunnen ze aan de juiste fiscale en financiële knoppen draaien. Het zal er blij mee zijn, want de schatkist wordt dan gespekt met maatregelen als het eigen huis in box 3, een hogere overdrachtsbelasting, hypotheekrente verder afbouwen, verhuurinkomsten belasten en de erfbelasting progressief omhoog. En ook woningfinanciering verder indammen zoals de Nederlandse Bank al heeft voorgesteld.
De overheid heeft decennialang oplossingen aangedragen die de crisis alleen maar hebben vergroot.
Heeft Bouwend Nederland u al uitgenodigd voor de koffie?
Goede vraag. Nee. En ik ben ook niet door andere partijen van de bouwlobby benaderd. Wel zijn kamerleden en gemeenteraadsleden geïnteresseerd, vooral van progressieve partijen.
Wie zou u graag eens de waarheid zeggen?
De bouwsector weet dondersgoed hoe de vork in de steel zit, maar die komt op voor zijn eigen belangen. Prima, je kunt op meerder manieren naar de waarheid kijken. (Denkt na) Ik ben wel tevreden over de aandacht die er nu is in de media. Degenen die lessen uit mijn beschouwing kunnen trekken, kunnen dat al doen.
‘Hoe ik toch huisjesmelker werd’ is uitverkoren tot beste politieke boek. Is het al verplichte studiestof?
Dat weet ik niet, wel ga ik gastcolleges geven. Er is meer aandacht voor dan ik had durven hopen, maar ik verbeeld me niet dat het probleem van vandaag op morgen wordt opgelost. Het is een proces waar we doorheen moeten.
Met drie appartementen en 28 woningen in aanbouw, is het boek een soort aflaat?
Het is niet geschreven uit schuldbesef, maar met mijn ervaringen kan ik de zaak wel goed inschatten en beoordelen. Ik heb geen belang, eerder een anti-belang, en ik hoop dat het mijn boodschap zelfs geloofwaardiger maakt. Maar ik geef toe, het is hypocriet. Het systeem is zoals het is en ik ga niet als enige er niet aan mee doen. We wonen zelf in een huurwoning. Heb ik nog wat voor mijn pensioen en mijn kinderen.
En als die vermaledijde erfbelasting omhoog gaat, en uw kinderen minder krijgen?
Daar pleit ik juist voor. Zij hoeven financieel geen voorsprong te hebben. Die hebben ze al door hun cultuur, terwijl ik vind dat ieder kind een gelijke kans moet hebben. Dát is juist liberaal en nobel. Ik schrijf tegen mijn eigen belangen in. Dan word ik maar een salonsocialist genoemd.
WOONPROTESTEN
‘De tijd is rijp voor een opstandige periode’, stelt massapsycholoog Hans van de Sande, nu velen de straat op gaan om te protesteren, en media bijna dagelijks over de wooncrisis berichten. Veertig jaar geleden gebeurde dit voor het laatst (kraakbeweging), maar nu is de geest dan toch echt uit de fles. Wat onbespreekbaar was, lijkt opeens bespreekbaar. Waarom nu?
Volgens Van de Sande komen en gaan massabewegingen in golven van meerdere decennia. ‘Pas achteraf kun je verklaren wat een trigger is geweest. Wel komen er nu verschillende grote onderwerpen bij elkaar: covid, het klimaat, de wooncrisis. De onvrede is veel groter dan alleen wonen. Protesten steken elkaar aan. Een bijkomende factor is dat sinds de val van het kabinet, velen het gevoel kwijt zijn dat het land goed geleid wordt.’
Jaap van Ginneken, massapsycholoog en communicatiewetenschapper: ‘Protestbewegingen zijn grillige processen die niet gehoorzamen aan de heilige drie-eenheid: meten is weten, weten is voorspellen en voorspellen is beheersen. Ze wijken scherp af van bekende patronen. Wel is er een kritische drempel nodig om ze te laten ontstaan, en saillante voorbeelden die illustreren wat er aan de hand is.’
‘In de anderhalf jaar dat we door de lockdown in onze huizen opgesloten zaten, heeft de woonsituatie zich indringend aan ons voelbaar gemaakt. Het besef van woningnood werd voor velen manifest. Problemen werden saillanter en we naderden snel die kritische drempel.’ Dat mensen het niet meer accepteren, is volgens Van Ginneken ook het gevolg van meerdere kabinetten-Rutte. ‘Die hebben het woonprobleem nooit echt serieus genomen. Ze gingen ervan uit dat de problemen vanzelf door de vrije markt zouden worden oplost.’
Dit artikel werd ook gepubliceerd in HP / De Tijd november 2021
