De banken willen graag de indruk wegnemen dat zij liever geen hypotheken verstrekken aan zzp'ers. Maar de praktijk is weerbarstig. De Vereniging Eigen Huis pleit ervoor de inkomenstoets te vervangen door een 'perspectiefverklaring'. Dat en meer, in week 15 van 2015.
De Nederlandse Vereniging van Banken komt met een informatiepunt voor zzp'ers en flexwerkers over hypotheken. Daar berichtten we hier vorige week al over. Volgens de organisatie zijn de hypotheekregels voor zzp'ers minder streng dan vaak wordt gedacht.
Het probleem ligt niet alleen bij een gebrek aan kennis onder zelfstandigen, zei voorzitter Chris Buijink van de NVB op BNR Nieuwsradio. 'We zien ook dat bankmedewerkers de situaties van zzp'ers niet altijd goed kunnen beoordelen en dat hypotheekadviseurs niet altijd de juiste kennis hebben om een jaarrekening op de juiste manier te lezen en zo de cijfers goed te interpreteren om een aanvraag goed te kunnen voorbereiden.'
Verschillende voorwaarden per bank
Het informatiepunt van de banken moet daarin uitkomst bieden, zodat het langzaam beter zal gaan met de verstrekking van hypotheken aan zzp'ers. Maar volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) is daar meer voor nodig dan betere voorlichting. Er moet ook structureel iets veranderen aan de regels op basis waarvan banken beslissen wie een hypotheek krijgt en wie niet.
De VEH komt op voor de belangen van huiseigenaren en van mensen die dat graag willen worden. Vorige maand heeft zij een onderzoek gedaan onder vrijwel alle banken, om na te gaan welke eisen die precies stellen aan zzp'ers en flexwerkers.
Het onderzoek laat zien dat het voor mensen zonder een vast arbeidscontract de moeite loont om zich bij verschillende geldverstrekkers te oriënteren op hypotheekmogelijkheden. Maar het informatiepunt Flexibel werken en wonen dat de banken nu hebben opgericht voldoet daarvoor niet. Het laat namelijk niet zien welke voorwaarden de verschillende banken werkelijk hanteren.
Drie jaar 'stabiel inkomen'
De meest gebruikelijke voorwaarde van banken is dat mensen zonder een vast contract moeten aantonen dat zij de afgelopen drie jaar een 'stabiel inkomen' hebben gehad. Na aftrek van de vaste lasten moet dat voldoende ruimte laten om de gewenste hypotheek te kunnen betalen. Dat is meteen het grootste pijnpunt, want het inkomen van zpp'ers schommelt per definitie.
Er bestaan grote onderlinge verschillen tussen banken. Hoewel de meeste geldverstrekkers vragen om cijfers van de afgelopen drie jaren, kunnen bij ABN AMRO en Rabobank ook klanten die pas korter als zzp'er actief zijn voor een hypotheek in aanmerking komen. In dat geval moeten zij onder meer een prognose overleggen van een deskundige, met de verwachte ontwikkeling van het inkomen.
Sommige banken beperken vervolgens de maximale lening voor zzp'ers tot 90 procent van de woningwaarde, terwijl ze mensen met een vaste baan tot 104 procent financieren. Ondernemers uit bepaalde branches, zoals horeca, kunnen vaak minder lenen of worden zelfs helemaal uitgesloten.
Maximaal 90% hypotheek
Uit het onderzoek blijkt dat de banken vooral streng zijn op startende zzp'ers. ABN AMRO bijvoorbeeld timmert aan de weg als zzp-vriendelijke hypotheekverstrekker, maar wijst mensen die korter dan een jaar zelfstandig werken sowieso de deur. Wie twee of drie jaar zelfstandig is, heeft een prognose van een deskundige nodig en krijgt maar 90 procent of minder van de woningwaarde als hypotheek.
ING vraagt van iedereen die korter dan drie jaar als zelfstandige werkt om een curriculum vitae en de orderportefeuille. Dan nog telt de bank slechts 80 procent van het inkomen mee bij de bepaling van de maximale hypotheek. Bij Obvion moeten starters minstens twee complete boekjaar hebben afgerond, bij Rabobank een.
Alle vier de hypotheekverstrekkers vragen ook om het oordeel van een deskundige over de te verwachten inkomsten van de zzp'er. Daar hangt dus veel van af. Volgens Nico Stolwijk van VEH, deze maand in hun ledenblad, valt er juist aan die toetsen nog heel wat te verbeteren.
Perspectiefverklaring
Hoge verwachtingen heeft Vereniging Eigen Huis van de 'perspectiefverklaring' waar zij samen met Randstad en Obvion aan werkt. Onderdeel daarvan is een gevalideerde inschatting van iemands mogelijkheden op de arbeidsmarkt en van zijn of haar verdiencapaciteit. Dat biedt meer houvast dan de vorm van het arbeidscontract en de inkomsten uit het verleden.
'Complete beroepsgroepen zullen door automatisering verdwijnen,' waarschuwt arbeidsmarktonderzoeker Ben Rogmans in Eigen Huis Magazine. 'Daarbij komt dat het ontslagrecht per 1 juli dit jaar wordt versoepeld. Wie denkt dat hij met z'n vaste contract veilig zit, is naïef. Dat besef lijkt bij de beroepsbevolking eerder door te dringen dan bij de banken.'
VERDER DEZE WEEK
Raad van State: Sociale zekerheid aanpassen aan flexibele economie
De Raad van State lijkt beter dan het kabinet door te hebben dat de wereld van werk en zekerheid ingrijpend aan het veranderen is. Als onafhankelijk adviseur over wetgeving en bestuur heeft de raad afgelopen jaren al een paar keer het kabinet gewaarschuwd tegen plannen die ingaan tegen de tijdgeest en die het mensen eerder moeilijker dan makkelijker maken om in een flexibele economie de kost te verdienen.
Zo keerde de raad zich tegen de vervanging van de Verklaring Arbeidsrelatie (VAR) door de Beschikking Geen Loonheffingen (BGL) en tegen de voorgestelde aanpak van 'schijnconstructies'. Beide keren legde het kabinet die adviezen naast zich neer. Dit tot frustratie van de vice-president van de raad, voormalig minister van Justitie Piet Hein Donner.
In het deze week verschenen jaarverslag van de Raad van State over 2014 wijst Donner erop dat veel van de bestaande arrangementen in het arbeidsrecht van oudsher zijn gericht op baanzekerheid, en zijn gekoppeld aan de arbeidsovereenkomst. In ongewijzigde vorm zijn de bestaande arrangementen volgens hem niet zonder meer functioneel in 'een stelsel dat werkzekerheid moet bieden in een dynamische omgeving'.
Duurzame sociale bescherming
Het blijven aanknopen bij de arbeidsovereenkomst voor de inrichting van sociale bescherming bergt het risico in zich dat de rol daarvan wordt uitgehold en daarmee ook de sociale bescherming, denkt Donner.
Vooralsnog zijn de voorstellen van de regering op dit terrein volgens hem vooral gericht op bescherming van de traditionele arbeidsovereenkomst in plaats van op het realiseren van institutionele en financiële arrangementen die aansluiten bij het verrichten van arbeid ongeacht de juridische vorm van de arbeidsrelatie.
'Alleen met dergelijke arrangementen kan sociale bescherming duurzaam worden verwezenlijkt voor verschillende vormen van arbeid,' aldus de vice-president van de Raad van State.
Pierre Spaninks schrijft (bijna) iedere zondag over zzp’ers. Klik hier voor een overzicht en hier voor een abonnement.
