Liever dan tot een regeerakkoord zou de lopende formatie moeten leiden tot een programakkoord: een concrete agenda zonder ideologische stokpaardjes of mannetjes- en vrouwtjesmakerij, gefocust op het onschadelijk maken van een paar gevaarlijke tijdbommen onder de samenleving, waaronder de steeds vervaarlijker tikkende huizenprijzenbubbel. Want weer stegen de huizenprijzen de afgelopen maanden sneller dan ooit tevoren. Onvermijdelijk eindigt die gekte ook dit keer met het ineenklappen van de koopprijzen, precies als gebeurde in bijvoorbeeld 1978 en 2008. Het staat vast dat dat opnieuw voor velen, niet in de laatste plaats degenen die nu enthousiast halve of hele jaarsalarissen overbieden op huizen die dat technisch gesproken niet waard zijn, de financiële ondergang gaat betekenen. Vast staat ook dat nog veel meer mensen, zowel kopers als huurders, nog decennialang zullen moeten kromliggen voor een onbevredigend huis. Van hogere prijzen worden huizen immers niet beter, alleen onbereikbaarder.
Het OESO-advies van 16 juni maakt het alleen maar erger. Kort samengevat komt het neer op “verhoog de huren en breek de sociale huurvoorraad af, dat trekt investeerders aan”. Er is evenwel aan particuliere investeerders in het geheel geen gebrek. Ze gedragen zich alleen maar al te vaak als sprinkhaanbeleggers, uitsluitend gespitst op geld uit de markt halen, niet op erin stoppen. En dus op het zo snel mogelijk zo ver mogelijk oppoken van het prijzenvuur. Wil de overheid de naderende huizenkrach nog verzachten, dan moet ze nu snel en krachtdadig ingrijpen en orde op zaken stellen. Dat gaat pijn doen, maar dat doet de huidige situatie ook – en steeds meer. Tegen beter weten in blijven wegkijken brengt ons allemaal alleen maar verder in de puree. Want wonen is geen luxe of keuze, wonen moet iedereen.
Dwangmarkt
Dat laatste punt is waar alles om draait, want juist daardoor is de huizenmarkt zonder goede regulering zo gevoelig voor de windhandel die we nu zien: de vraag is gegarandeerd. Rijst des bakkers broodprijs de pan uit, dan gaan we naar die om de hoek, concurrenten genoeg. Desnoods eten we een tijdje geen brood, maar pap of pannenkoeken, dan komt het bakkersgilde gauw genoeg bij zinnen. Maar op de huizenmarkt werkt dat niet, omdat je van wonen niet kunt afzien. Huizenkopers zijn als groep wel gedwongen om te kopen, tegen elke prijs. De woningmarkt is van nature een dwangmarkt. En omdat de huren oplopende koopprijzen gretig volgen, gieren de huren mee omhoog in een daardoor maatschappijbrede dollemansrit die voor treurig veel mensen eindigt aan de rand van de financiële afgrond – of erin.
De exorbitante prijsontwikkeling heeft deels te maken met toenemende schaarste, die wordt veroorzaakt door bevolkingsgroei, door voortgaande individualisering waardoor steeds meer steeds kleinere huishoudens ontstaan, en door contraproductief bouwbeleid van overheden. Maar een veel belangrijker oorzaak is het ontbreken van een effectief ventiel dat zorgt dat de wet van vraag en aanbod ook op zo’n dwangmarkt zijn stabiliserende werk doet. Zo’n ventiel is een ruime, bloeiende huursector, waar kopers korter of langer naar kunnen uitwijken als kopen te kostbaar wordt. Maar juist die huursector probeert de overheid al sinds de vroege jaren zestig hardnekkig naar de knoppen te helpen. Kópen moest de gewone man, bezit vormen zou hij. En nu, ruim een halve eeuw later, zitten we erger dan ooit met de gebakken peren. Of beter, met bakstenen die net zo goed van goud gemaakt zouden kunnen zijn. Met koop- en huurprijzen waar niet tegenop valt te verdienen. Dat is per saldo geen bezitsvorming onder het volk maar verarming.
Dit artikel lees je gratis. Als het bevalt kun je onderaan een kleine bijdrage doen, zodat ik dit soort artikelen kan blijven schrijven
Wil ze het tij nog zo goed mogelijk keren, dan moet de overheid nu snel drie dingen doen: ten eerste de huurprijzen drukken en de bouw van huurhuizen stimuleren. Ten tweede de stichtingskosten van huizen omlaag brengen, en ten slotte het beleggen in “pandjes” onaantrekkelijk maken. Samen zorgt dat voor een geleidelijk en gecontroleerd leeglopen van de huizenzeepbel, zonder dat paniek ontstaat en met zo min mogelijk verdere schade voor de burger.
Perverse prikkels
Dat alles vereist allereerst een radicale omslag in het huurbeleid. Perverse prikkels als de verhuurdersheffing en de schadelijke uitverkoop van delen van de sociale woningvoorraad kunnen onmiddellijk worden gestopt. Ook moeten de uit hun krachten gegroeide, inefficiënte molochs onder de woningcorporaties ontvlochten worden tot kleinere, meer slagvaardige en ouderwets sociaal gerichte woningbouwverenigingen. Bind verder voor een aantal jaren alle particuliere huren aan krappe verhogingsplafonds. Ook moet er rap een eind komen aan de aftrekbaarheid van kosten van leegstand. In een overspannen markt als de onze hoort woonruimte niet leeg te staan en te verkrotten op kosten van iedereen behalve de eigenaar/belegger.
Met de stichtingskosten van huizen is iets merkwaardigs aan de hand. Projectontwikkelaars blazen inmiddels hele bouwprojecten voor min of meer betaalbare huizen af omdat ze naar hun zeggen de benodigde investeringen onmogelijk kunnen terugverdienen. Maar in 2013, nog maar acht jaar geleden, stelden bouwers dat ze met moderne middelen en technieken al voor 90.000 euro een redelijk huis neer konden zetten. Zo’n huis is bij een huur van nog geen 750 euro per maand winstgevend te exploiteren.* Aan de techniek kan het dus niet liggen, maar waaraan dan wel? Dat moet uitgezocht en opgelost worden. Eén factor is de inhaligheid van gemeentes, die de grondprijzen gretig te neigen bate opdrijven, maar ook moet rigoureus de bezem door het woud aan bouwvoorschriften en verplichte voorzieningen waarvan het netto rendement voor de eigenaar niet altijd vaststaat. Want wat heb je aan een koeler klimaat als je onder de blote hemel moet slapen? Ik chargeer uiteraard, om duidelijk te maken dat niets heilig mag zijn. Zelfs het immigratiebeleid verdient in dit verband een kritische benadering.
Uit zijn aard is de particuliere woningmarkt, anders dan die voor bedrijfspanden, een sociaal goed, eerder een soort nutsvoorziening dan een beleggingsvehikel. Laat mensen daarom inzien dat oplopende WOZ-lasten reëel zijn, maar overwaarde en winst in de meeste gevallen goeddeels imaginair. Wie verkoopt, moet doorgaans iets anders kopen of huren waarvan de prijs navenant gestegen is. Reële verschillen in de prijzen van vergelijkbare huizen hangen vooral af van het makelaarsadagium “locatie, locatie, locatie” en bewegen mee met het algemene prijspeil.
Hedgefondsen
Momenteel vloeit via op de huizenmarkt actieve hedgefondsen en grootbeleggers veel geld uiteindelijk zinloos weg naar het buitenland. Daar worden we allemaal armer van. Knijp zulke parasieten met harde fiscale maatregelen af. Sta bij bouwprojecten voor particuliere koopwoningen alleen individuele verkoop aan particulier toe, zodat beleggers er niet met halve en hele hele woonwijken in aanbouw vandoor kunnen gaan, zoals onlangs bij het Nijmeegse Lentelijn-project gebeurde. Hef verder voor particulieren een draconische belasting op elk tweede (en volgende) huis – dus ja, óók op die leuke etage voor de studerende dochter. Verbied resoluut en per onmiddellijk het verkameren van appartementen en de bijbehorende woekerprijzen.
Schaf ten slotte per onmiddellijk bij de huidige, nog altijd historisch lage rentestand de hypotheekrenteaftrek af voor nieuwe gevallen, en haal via de erfbelasting alle al gegunde aftrek op termijn terug. Dat zorgt meteen mooi voor meer verkooplust bij ouderen en verruimt daarmee de koopmarkt – ook dat drukt de prijzen.
Al die dingen vragen om wetswijzigingen of compleet nieuwe wetgeving, maar heel ingewikkeld hoeft het niet te zijn. Er is veel te winnen, maar vooral is er, in de woorden van wijlen minister Fons van der Stee, behoefte aan lef. Lef om buiten de gebaande paden te treden en om door te pakken, maar vooral het lef om de rug recht te houden tegenover de taaie lobby van de vastgoedsector en het vermeende eigenbelang van de huizenbezitter die vrijwel elke politicus en bestuurder zelf ook is.
* Een rekenvoorbeeld. Laten we niet krenterig doen en van die negentig mille, inclusief iets voor grond (in een appartementencomplex hoeft dat maar weinig te zijn) voor een aardige niet te grote middenklasser bijvoorbeeld 200 duizend euro maken. Dat geld financieren we voor nog eens datzelfde bedrag over dertig jaar. Reken over het totaal vijftien procent voor beheer en onderhoud, en stel dat we als verhuurder precies als een gewone koper aan het eind van de rit het huis vrij in bezit willen hebben. Vanaf dat moment is elke cent die het huis nog opbrengt door verhuur of verkoop vrijwel pure winst. Die situatie bereiken we als de huurder in die dertig jaar de gemaakte kosten van verwerving en onderhoud betaalt, ofwel het verschil tussen de gemaakte kosten en de waarde van het huis. In dit geval is dat in totaal 260 duizend euro, wat zegge en schrijven neerkomt op een huur van 722 euro in de maand.
