Met een gemiddelde prijs van 269.000 euro zijn woningen op de reguliere huizenmarkt voor veel mensen te duur geworden. Steeds meer particulieren kiezen daarom voor alternatieve manieren om toch een huis te kunnen kopen. Ze gaan voor een klushuis of slaan de handen ineen met een groep gelijkgezinden en starten hun eigen nieuwbouwproject. Voordeel van dergelijke do it yourself initiatieven is dat je commerciële tussenpartijen zoals projectontwikkelaars buitensluit waardoor de prijs een stuk lager uitvalt. Maar… je moet wel aan de bak!
Het klushuis
De eenvoudigste manier van do it yourself bouwen is het klushuis. Bij een klushuis koop je een oud pand met achterstallig onderhoud voor een relatief lage prijs. Het voordeel is dat de aankoopsom laag is en dat je het hele huis kunt renoveren zoals jij het wil. Nadeel is dat je het hele huis moet renoveren… Het vinden van een enkel klushuis is niet zo moeilijk. Je zet de zoektocht uit bij een aannemer of je gaat zelf op zoek via Internet. Het werk doe je deels zelf en de rest besteed je uit aan een aannemer.
Een andere mogelijkheid is het collectieve klushuis, een oud pand dat getransformeerd wordt naar meerdere woningen. Dergelijke projecten worden vaak begeleid door een extern bedrijf. Urbannerdam bijvoorbeeld, een adviesbureau dat gespecialiseerd is in het opzetten en begeleiden van Zelfbouw- en Klushuisprojecten in heel Nederland. Alexander Keizer is er adviseur : ‘Wij begeleiden transformatieprocessen van oude gebouwen, zoals scholen en kazernes. Maar alleen het casco-gedeelte, dus alles wat betreft de buitenschil en de fundering. De binnenkant doen mensen zelf. De enige eis die we stellen is dat deelnemers drie tot vijf jaar in de woning blijven wonen. Om huizenhandel te voorkomen.’
Het klinkt goed. Maar zijn klushuizen in de praktijk niet heel veel gedoe en vooral geschikt voor jonge starters? Alexander: ‘Je moet wel iets meer geduld hebben dan wanneer je een kant en klare woning koopt. Hoe lang het precies duurt is lastig te zeggen, reken op één tot twee jaar.’ Dat klushuizen iets zijn voor jonge starters lijkt allang achterhaald. Een goed voorbeeld van een project met een diverse groep eigenaren, is de jaren-50 portiekflat in de U.J. Klarenstraat in Amsterdam. Eigenaren konden zelf hun huis samenstellen door te kiezen voor meer of minder bouwunits . Zo konden ze hun huis groter of kleiner maken, al naar gelang hun – financiële- wensen.
Klushuisprojecten liggen vaak in goedkopere gebieden, elke stad en regio heeft ze. Net buiten het centrum bijvoorbeeld of in achterstandswijken. Maar dat hoeft geen nadeel te zijn. Alexander Keizer: ‘Minder gewilde wijken bieden juist kansen. Omdat de woningen betaalbaar zijn, is daar perspectief. Vaak zie je ook dat klushuisprojecten een impuls zijn voor groei en verbetering van een wijk of regio. Als er geïnvesteerd wordt, durven andere investeerders het ook aan, zowel beroepsinvesteerders als gewone kopers. De realisatie van een klushuisproject in de Rotterdamse wijk Spangen was bijvoorbeeld een echte kickstart voor dat gebied.’
Collectieve zelfbouw
Een andere manier om goedkoper te kopen, is om samen met een groep particulieren nieuwe woningen te ontwikkelen. Je moet je dan om te beginnen verenigen in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Vanuit zo’n CPO kun je vervolgens gezamenlijk als opdrachtgever een nieuwbouwproject in gang zetten.
Omdat er veel komt kijken bij een nieuwbouwproject, is professionele begeleiding een aanrader. Gelukkig zijn er steeds meer bedrijven zoals Urbannerdam. In Groningen zit bijvoorbeeld Kuub, gespecialiseerd in het adviseren en begeleiden van groepen particulieren bij de ontwikkeling van hun eigen nieuwbouwwoningen. Suzan Wieringa is er directeur: ‘Wij begeleiden het hele project van A tot Z. We zoeken de groep bij elkaar, werven de grond en begeleiden het proces van ontwerp tot bouw. Particulieren melden zich bij ons aan, en wij doen de rest.’
Hoelang de processen duren, vindt ze lastig te zeggen. Het ligt aan veel factoren. Wel gaat het steeds sneller, omdat meer mensen kiezen voor deze optie en dus de ervaring en know how groeit. Zowel Keizer als Wieringa benadrukken nog een ander voordeel van zelfbouwen. Namelijk, de mogelijkheid om een uniek huis te bouwen helemaal naar je eigen wensen. Hoe fijn is dat?
Bij een projectontwikkelaar krijg je toch al snel eenheidsworst. De deur kun je misschien nog kiezen, maar dan houdt het op. Suzanne Wieringa: ‘Bij collectieve zelfbouw kun je kiezen voor gezamenlijk faciliteiten zoals een bibliotheek en een sporthal. Ideaal voor ouderen. Ook kun je je project helemaal duurzaam maken. Let maar op, zelfbouwen is de toekomst van nieuwbouw.’ En als investering is het ook niet slecht, benadrukt Alexander Keizer: ‘Want een unieke woning die anders is dan de rest, blijft het goed doen op de woningmarkt.’
Zij deden het:
Esther Akkerhuis (41) en Gregory Vyent (44) kochten een oud kantoorpand. Ze wonen er met tweeling Ziggy en Fela (2,5).
Esther: ‘We waren op zoek naar een huis, liefst een oud pand en helemaal klaar. De meeste huizen die we bekeken waren rond de 3,5 ton en met keukens of badkamers die net niet onze smaak waren. Zonde als dat er dan allemaal uit moet, ik hou niet van verkwisting. Een bevriende makelaar kwam met dit pand. Er had dertig jaar een kantoor in gezeten en er moest veel aan gebeuren. Overal hingen TL-buizen en de muren zaten vol stopcontacten en lelijke lambrisering. Maar de ruimte en de locatie waren geweldig! We werden verliefd op dit mooie, grote pand. We kochten het voor € 238.000 euro: 250 vierkante meter met voor- en achtertuin.
Vrienden vroegen ‘waar begin je aan’? Wij dachten aan drie maanden verbouwen. Een deel van het sloop- en verfwerk hebben we zelf gedaan om kosten uit te sparen. De stenen muren in de woonkamer bijvoorbeeld, die hebben we met vrienden uitgebikt. Het duurde uiteindelijk zes maanden voor het huis bewoonbaar was. Ondertussen woonden we in een huurhuisje in de buurt.
Achteraf gezien had het sneller gekund als we de dingen beter gepland hadden. Met één aannemer bijvoorbeeld, in plaats van allerlei verschillende. Ondertussen worden we steeds praktischer. In de tuin hebben we bijvoorbeeld de tegels omgedraaid voor een strakkere look en van het gietijzeren hek hebben we een fietsenstalling laten maken. Recyclen scheelt materiaalkosten én het is beter voor het milieu. Een oud pand vergt veel onderhoud. Er staan nog een aantal grote dingen op de planning. We hebben last van lekkage in de kelder en we willen graag dubbele beglazing zodat het minder tocht. We doen het in fases, ieder jaar iets. Op die manier blijft het betaalbaar.’
Jasper Kruijf (37) en Yasmine (33) kochten door middel van collectieve zelfbouw een huis in Haarlem. Ze hebben een dochter, Nila-Isú (1).
Jasper: ‘We zochten een huis maar het lukte niet met de financiën. We werden steeds weggeboden door anderen met meer geld. Toen zagen we op Funda een klushuis-project voor 21 woningen. Allemaal aan één kant van een straat, de even huisnummers. We zijn naar de open dag gegaan en waren meteen enthousiast. Vorig jaar maart hebben we ons ingeschreven. Dat kostte 500 euro.
Uiteindelijk werden 21 mensen die zich hadden ingeschreven via loting gekozen om deel te nemen aan het project, waaronder wij. De woningen zijn in één keer verkocht. De casco – de buitenschil- doen we collectief, dus dak, buitenmuren etcetera. De binnenkant doen we individueel. Urbannerdam, een organisatie die klushuisprojecten initieert en opzet, verzorgt de begeleiding en helpt bij het regelen van allerlei zaken.
Ondertussen heb ik zelf ook veel geleerd over de huizenmarkt. Vergunningen, hypotheken, bouwtechniek… Ik ben een stuk wijzer geworden! Wij gaan een aantal dingen zelf doen, want het is een dure tijd om kluswerk te laten doen. Maar elektra en loodgieterwerk besteden we uit. In juni is de buitenschil klaar. Wij hebben een uitbouw laten maken waardoor we straks 89 m2 hebben in plaats van 67 m2. Als alles meezit, kunnen we in september verhuizen. Onze straat ligt op vijf minuten fietsen van het centrum. Ideaal! We moeten minimaal twee jaar in de woning blijven wonen, dat is contractueel vastgelegd. Waarschijnlijk blijven we langer. We hebben 153.000 euro betaald voor ons casco huis. Een architect heeft een begroting gemaakt voor het individuele binnenwerk. We houden rekening met nog zo’n 130.000 euro. Uiteindelijk zullen we onze woning doorverkopen. In die zin zijn de kosten ook een investering.’
Handige sites
kuub.info
zelfbouwinnederland.nl
urbannerdam.nl
finhomezelfbouw.nl
Koophuizen
De gemiddelde waarde van koophuizen steeg de afgelopen jaren met meer dan 10 procent. Een woning kostte vorig jaar gemiddeld 269.000 euro. In de regio’s Den Haag (+20 procent) en Almere (+18 procent) stegen de huizenprijzen het hardst. In Amsterdam zwakt de stijging wat af, omdat de prijzen hier al hoog waren. Van de woningen wordt 28 procent boven de vraagprijs verkocht, 17 procent voor de gevraagde prijs. Ook staan huizen steeds korter te koop. Slechts 1 op 13 woningen staat tegenwoordig langer dan een jaar in de verkoop. Volgens experts blijven de prijzen stijgen, zelfs met corona. (bronnen: AD, NRC, Consumentenbond)
Huurprijzen
De gemiddelde huurprijs ligt rond de 15 euro per m2. De duurste provincie wat betreft vrijesectorhuurwoningen is Noord-Holland (vooral Amsterdam) met een gemiddelde vierkante meterprijs van € 20,10 per maand. De goedkoopste provincie is Drenthe met een gemiddelde van minder dan € 10,- per vierkante meter. De prijzen in Noord-Holland en Zuid-Holland stegen afgelopen jaren met meer dan 3 procent. De gemiddelde huurstijging in de Randstad (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) lag rond 5 procent. (bron: Pararius)
Huren van je ouders
Heb jij rijke ouders en zelf een klein inkomen? Dan kunnen je ouders een huis kopen en dat als eigenaar uithuren aan jou. Jij kunt vervolgens met huurtoeslag in de woning wonen. Het is een truc, maar helemaal legaal en voor sommigen een goede oplossing in de krappe huizenmarkt.
(bron: Consumentenbond)
