Vooral de verhuurdersheffing van 2013 en de woningwet van 2015, waarmee de politiek van links tot rechts instemde, zijn daar debet aan. Corporaties gaan meer belasting betalen, van vrijwel 0 vroeger, naar 1,7 miljard euro in 2019. In 2021 verwacht verhuurderskoepel Aedes een belastingdruk van 3 miljard euro. Vanaf het begin van de verhuurdersbelasting, in 2014, is het aantal nieuwbouwwoningen van corporaties gehalveerd. Maar vooral de nationale overheid lijkt Oost-Indisch doof voor de problemen waarin de sociale huursector verzeild is geraakt. Lokaal begint het besef te landen dat er toch problemen zijn.
Woningwet beknot sociale rol corporaties
De woningwet van 2015 was de finale nekslag na de verhuurdersbelasting. Corporaties moeten zich sindsdien beperken tot verhuur aan de allerarmsten. Middenhuur, waarmee corporaties vroeger de bouw van goedkope woningen bekostigden, het mag niet meer. Leefbaarheidsprojecten, mogen ook niet meer. Grote projecten om een wijk met problemen perspectief te geven, – zoals het Modekwartier Arnhem waarmee de volkswijk Klarendal een upgrade kreeg – dat mag ook niet meer. Hochstenbach: ’Vroeger zag je in een crisis dat een corporatie kon doorbouwen, en anticyclisch kon werken waardoor bouwvakkers aan het werk bleven. Dat kan ook niet meer, als gevolg van de woningwet en lastenverzwaringen.’
Dit artikel lees je gratis. Als het bevalt kun je onderaan een kleine bijdrage doen, zodat ik dit soort artikelen kan blijven schrijven
Sociale huur wordt vangnet voor allerarmsten
We zien volgens Hochstenbach als het gaat om huurwoningen een omvorming van een brede voorziening, waar ook middeninkomens recht hadden op een sociale huurwoning, steeds meer een ontwikkeling naar een vangnet voor degenen die het niet meer redden op de vrije markt.
Het duidelijkst is dat zichtbaar aan de inkomensgrens uit de woningwet, waardoor corporaties geen woningen aan mensen met een inkomen boven de 38.000 (tijdelijk: 41.000) euro mogen verhuren. Nederland geeft van die maatregel maar graag (onterecht) Brussel de schuld. Hochstenbach: ‘Brussel heeft gezegd dat er een inkomensgrens moet komen. Maar nooit hoe hoog die grens moet zijn. Nationale overheden mogen die grens zelf bepalen.’
Het dreigt volgens hem in Nederland een beetje te worden zoals in het Verenigd Koninkrijk: de sociale huur als trampoline. Een plek waaruit je als je kunt, snel weg moet wezen als huurder. ‘Maar we hebben nog steeds een betere kwaliteit en een grotere omvang van de sociale huursector en ook de huurbescherming is nog beter. Maar we volgen dezelfde ontwikkelrichting.’
Ook uitholling huurbescherming
Hochstenbach ziet verder een trend dat de huurbescherming steeds verder wordt uitgehold. Er worden steeds minder vaste en steeds meer tijdelijke huurcontracten gesloten. Het idee om met tijdelijke contracten te gaan werken, komt van een aantal Amsterdamse woningcorporaties en dat is vol enthousiasme overgenomen door Den Haag en elders in den lande. ‘Dat is een trend en een signaal dat we van een brede naar een smalle sector gaan. En dat gebeurt. In Amsterdam is de voorraad sociale huurwoningen is in 16 jaar tussen 2002 en 2018 afgenomen met netto 32.000 huurwoningen.
Hochstenbach: Landelijk is de corporatievoorraad licht gekrompen. Tegelijk zien we dat het aantal huishoudens de afgelopen 10 jaar met 10 procent is gestegen. De woningvoorraad is ook 10 procent gestegen. Maar er zijn steeds meer mensen die het niet redden in de koopsector of de dure huursector.’
Nederland heeft de hoogste hypotheekschulden
Ook de koopwoningmarkt heeft problemen. ‘Die heeft het probleem dat die sterk is gefinancialiseerd, afhankelijk is van hypotheken en andere financiële producten. We hebben de hoogste hypotheekschulden van Europa.’ Alleen Denemarken komt volgens Hochstenbach een beetje in de buurt van Nederland, de onbetwiste Europees Kampioen hypotheekschulden.
De Europese Commissie wees er in februari (opnieuw) op dat door de hoge koopprijzen veel huishoudens met hoge schulden kampen. Bovendien worden ze bijna gedwongen tot koop doordat er geen middensegmenthuurwoningen zijn, ziet ook de Europese Commissie opnieuw. Omdat tegenover de grote schulden ook grote pensioenen staan, valt het risico op betaalproblemen in de koopsector, wel mee, denkt Hochstenbach. Maar hoge hypotheekschulden hebben wel een prijsopdrijvend effect. ‘Je kunt in Nederland nog steeds relatief hoge hypotheken krijgen. Hoe makkelijker aan geld te komen is, hoe sterker de prijzen stijgen en dat heeft weer gevolgen voor de toegankelijkheid van de woningmarkt. Bovendien wordt de woningmarkt door het grote belang van de financiële sector gevoeliger voor prijsschokken naar boven en beneden.’
Hochstenbach: ‘Dat gefinancialiseerde karakter heeft al tot grote ongelukken geleid. De beleggingen van woningcorporatie Vestia in riskante derivaten bijvoorbeeld, kostten 2 miljard euro. Dat hebben de corporaties – dus de Nederlandse huurders – en de overheid bijgepast.’
Van links tot rechts schuld aan aanval op sociale huursector
Politieke partijen van links tot rechts hebben lange tijd meegewerkt aan het verkleinen van de sociale huursector, inclusief de PvdA en de PVV. ‘De verhuurdersheffing is gepresenteerd als een tijdelijke bezuiniging. De landelijke overheid moest de begroting op orde krijgen en dit was de manier. Nu de begroting op orde is, zou die verhuurdersbelasting ook weer kunnen worden afgeschaft’, zegt Hochstenbach.
Misstanden waren stok om de hond mee te slaan
De woningwet was gepresenteerd als een reactie op misstanden bij de corporaties. Europarlementariër Agnes Jongerius (PvdA, toen zelf vakbondsbestuurder) verwees onlangs naar de Maserati van oud-corporatiedirecteur Möllenkamp en de beleggingen van Vestia als redenen om de corporaties een kopje kleiner te maken. ‘Dat bepaalde het beeld.’ Maar volgens Hochstenbach creëerde de gelegenheid de dief. ‘De hele politiek zag het als een window of opportunityom de corporaties een kopje kleiner te maken. Het beleid van minder sociale huur en meer markt is een centraal onderdeel van het Nederlands woonbeleid sinds vanaf een notitie van toenmalig CDA-staatsecretaris Heerma in 1989.’
Politiek wilde corporaties kopje kleiner maken
Beleid wordt volgens Hochstenbach meestal gepresenteerd op als reactie op misstanden. Het weinige goede van de woningwet 2015 is volgens Hochstenbach dat het toezicht op corporaties is aangescherpt. ‘Maar de politiek wilde de corporaties echt een kopje kleiner maken en daarin heeft de PvdA ook een grote rol gespeeld. Het beperken van de sociale huur werd breed gedragen. Zoals ik het zie, is politiek rechts heel succesvol geweest in het beperken van de sociale huursector, en is links daar veel te lang klakkeloos in meegegaan.’
‘Kijk naar Amsterdam. De PvdA is leidend geweest bij de verkleining van de Amsterdamse sociale huurwoningvoorraad. Het is ook een sociaaldemocratisch ideaal, de wil dat meer mensen een huis kunnen kopen. Het zou emanciperend werken. Natuurlijk kun je met woningbezit vermogen opbouwen. En het is dan positief voor klassenmobiliteit. Maar de keerzijde is dat sommigen profiteren en dat veel anderen steeds verder op achterstand zijn komen te staan.’
De koopsector betreft 56 procent van de Nederlandse woningvoorraad en is nu gestabiliseerd. In 2000 wilde staatsecretaris Johan Remkes (VVD) in tien jaar tijd van ongeveer 50 procent naar 65 procent eigen woningbezit. Hochstenbach: ‘Dat is mislukt. Nu zien we een politieke kentering waarbij vooral links zich meer richt op de sociale huursector, en de volkshuisvesting omarmt. Rob Jetten (D66) opperde pas in Jinek dat de 100.000 euro aan belastingvrije schenking voor woningaankoop misschien maar moet worden afgeschaft.’
Huizenbezitters hebben belangrijke politieke macht
Tegelijk vormen de huizenbezitters een politieke macht onderkent Hochstenbach. ‘Geen partij wil die mensen tegen zich in het harnas jagen. Je ziet dat bijvoorbeeld aan de decenniaslepende discussie over de hypotheekrenteaftrek. Door afschaffing zouden de koopprijzen lager worden, wat de toegankelijkheid ten goede komt. Niemand durft dat aan, want deze prijscorrectie zal voor huidige kopers vermogensverlies en mogelijk betalingsproblemen betekenen. Daar moet je wat voor regelen. Tegelijk is de tijd voor afschaffing nu. De rente is heel laag dus ze kunnen niet zoveel aftrekken. De totale belastingaftrek was 14 miljard maar is nu 9 of 10 miljard. En dat komt vooral door de lage rente.’
Overigens kunnen gemeenten ook wat doen. Bijvoorbeeld door grond met korting aan te bieden als er bepaalde woningen op worden gebouwd, soms gebeurt dat al maar Hochstenbach vindt dat ze daar verder in moeten gaan. De gemeenten moeten ook wat doen, want het huidige woonbeleid leidt tot meer concentraties van armoede.
